Versicherung und Haftung beim Dachgarten: Checkliste

Kurze Antwort: Wer auf einem Dachgarten wofür einsteht, entscheiden Vertrag und örtliches Recht. Ein üblicher Ausgangspunkt: Der Eigentümer ist für Dach, Zugänge und Gebäude zuständig, der Anbieter für seine eigene Arbeit und sein Personal, und für Aktivitäten wird die Aufsicht vorab vereinbart. Lassen Sie Aufteilung und Versicherungen in diesem Winter von Makler und Anwalt prüfen, bevor Sie für das Frühjahr 2027 unterschreiben.

Teil unseres Leitfadens: Outdoor-Farm.

Versicherung und Haftung beim Dachgarten werden gern vertagt, bis eine Mietvertragsprüfung oder der Fragebogen einer Bank das Thema auf den Tisch bringt. Dann steht die Farm längst, der Veranstaltungskalender ist gefüllt und niemand weiß mehr, wer was zugesagt hat. In Regionen mit Winterpause ist die Freilandsaison vorbei, das nächste Installationsfenster ist das Frühjahr 2027 – die kommenden Monate sind also die richtige Zeit, um Verträge und Versicherungsschutz zu klären.

Dieser Beitrag ist eine Liste von Fragen für Ihren Versicherungsmakler und Ihre Rechtsberatung, keine Rechts- oder Versicherungsberatung. Regeln, übliche Deckungssummen und Bedingungen unterscheiden sich von Land zu Land, und nur Fachleute, die Ihre Unterlagen lesen, können sagen, was Ihr Gebäude braucht.

Wer haftet auf einem Dachgarten wofür?

Wer wofür haftet, entscheiden Ihr Vertrag und das Recht am Standort des Gebäudes; zur Vorbereitung ordnen Sie jedes Risiko danach, wer es kontrolliert, bevor Sie mit Makler und Rechtsberatung sprechen. Eigentümer oder Property Management kontrollieren das Dach, den Zugangsweg und die Hausordnung. Der Anbieter kontrolliert, wie seine Urban Farmer arbeiten, welche Geräte sie mitbringen und wie sie die Aktivitäten leiten, die sie anbieten. Mieter und Gäste kontrollieren kaum etwas, deshalb müssen die beiden anderen ihre Sicherheit planen.

Die folgende Tabelle ist ein üblicher Ausgangspunkt für dieses Gespräch, keine Regel. Wo ein Risiko am Ende liegt, entscheiden Vertrag und örtliches Recht; behandeln Sie jede Zeile als Frage an Makler und Rechtsberatung.

Auch Wetterentscheidungen und saisonale Kontrollen brauchen eine zuständige Person. Unser Herbst-Check der Zuständigkeiten für den Dachgarten behandelt diese Aufteilung, deshalb wiederholen wir sie hier nicht.

Welche Versicherungen sollte ein Dachgarten-Anbieter haben?

Erwarten Sie von einem Anbieter eine Betriebshaftpflichtversicherung für Schäden, die seine Arbeit Dritten zufügen kann, und einen Schutz seines Personals gegen Arbeitsunfälle; welche Deckungen und Summen Sie verlangen, entscheidet Ihr Makler. Lassen Sie prüfen, ob die Police die Tätigkeiten beschreibt, die der Anbieter auf Ihrem Dach tatsächlich ausführt, Workshops eingeschlossen.

In Deutschland ist der zweite Punkt gesetzlich geregelt. Laut DGUV ist jeder, der in einem Arbeits-, Ausbildungs- oder Dienstverhältnis steht, kraft Gesetzes unfallversichert; den kompletten Beitrag zahlt der Arbeitgeber, und Betriebe werden bei einer Berufsgenossenschaft oder einem anderen Unfallversicherungsträger angemeldet. Fragen Sie deshalb nach dem Nachweis dieser Mitgliedschaft. Im Baugewerbe belegt zum Beispiel die Unbedenklichkeitsbescheinigung der BG BAU, dass ein Unternehmen Mitglied ist und seine Beiträge gezahlt hat; welcher Nachweis für Ihren Anbieter passt, klären Sie mit Ihrer Rechtsberatung.

Die Deckungssummen legt Ihr Makler fest, mit Blick auf Mietverträge, finanzierende Bank und die Gebäudeversicherung. Ein Beispiel: Die Programme von MicroHabitat umfassen einen Haftpflichtschutz, der in den FAQ beschrieben ist; verlangen Sie diese Angaben von jedem Anbieter schriftlich. Weitere Fragen an Anbieter finden Sie in unserem Leitfaden, wie Sie einen Urban-Farming-Anbieter auswählen.

Was beweist eine Versicherungsbestätigung wirklich?

Eine Versicherungsbestätigung belegt, dass am Ausstellungstag ein Vertrag bestand, und kaum mehr. Sie fasst Deckungen zusammen, ersetzt aber weder den Vertrag noch seine Ausschlüsse und Bedingungen. Fragen Sie Ihren Makler, ob und wie Sie erfahren würden, wenn die Police im Lauf der Saison gekündigt oder geändert wird.

Prüfen Sie beim Eingang einer Bestätigung mit Ihrem Makler diese Punkte:

1. Der Versicherungsnehmer ist dieselbe juristische Person, die Ihren Vertrag unterschreibt.
2. Der Versicherungszeitraum deckt die ganze Saison ab, Aufbau und Abbau eingeschlossen.
3. Deckungsarten und Summen entsprechen dem, was Sie verlangt haben.
4. Die versicherten Tätigkeiten umfassen Urban Farming, Aufbau und Aktivitäten mit Teilnehmenden.
5. Eine neue Bestätigung kommt zu jeder Verlängerung, statt dass die Kopie vom Vorjahr in der Akte bleibt.

Sollte der Eigentümer in der Police des Anbieters mitversichert sein?

Ob eine Mitversicherung sinnvoll und möglich ist, beantwortet Ihr Makler, der sie gegen Mietvertrag und eigene Versicherung abwägt. In Nordamerika kann ein Eigentümer verlangen, als „additional insured“ in die Haftpflichtpolice des Anbieters aufgenommen zu werden. Laut einem Rundschreiben der Versicherungsaufsicht von Connecticut geschieht das über einen Nachtrag oder eine Nennung in der Police selbst und kann Kosten verursachen; eine bloße Versicherungsbestätigung verschafft ihrem Inhaber dort keine Rechte.

Außerhalb Nordamerikas können Praxis und Begriffe anders sein: Fragen Sie Ihren Makler, wie sich die Interessen des Eigentümers schützen lassen, und Ihre Rechtsberatung, wie der Vertrag die Haftung verteilen sollte. Wenn eine Mitversicherung vereinbart wird, lassen Sie sich den Nachtrag selbst zeigen, nicht nur eine Bestätigung, die ihn erwähnt. Legen Sie fest, welche Gesellschaften einbezogen werden, etwa Eigentümergesellschaft und Property-Management-Gesellschaft, und wie die Namen bei einem Eigentümer- oder Verwalterwechsel angepasst werden.

Wie bleiben Mieter, Gäste und Personal auf dem Dach sicher?

Sicherheit auf einem bewirtschafteten Dach beruht auf drei schriftlichen Vereinbarungen: wer aufs Dach darf, wie Aktivitäten beaufsichtigt werden und wie Vorfälle gemeldet werden. Dachränder sind ein ernstes Thema: Laut DGUV ereigneten sich im Jahr 2018 rund 30 Prozent der tödlichen Absturzunfälle in Deutschland bei Arbeiten auf Dächern. Die Schwellen für Absturzsicherungen unterscheiden sich je nach Land; in den USA verlangt die OSHA Absturzsicherung ab 4 Fuß (rund 1,2 m) in der allgemeinen Industrie und ab 6 Fuß (rund 1,8 m) im Bauwesen.

Vereinbaren Sie für Ihren Dachgarten vor dem ersten Besuch:

• Zugang: wer Schlüssel oder Ausweise hat, ob sich Urban Farmer anmelden, welchen Weg sie mit Werkzeug und Erde nehmen und welche Dachbereiche gesperrt bleiben.
• Dachränder: wie weit Anbauflächen und Aktivitäten von den Dachrändern entfernt bleiben und welche örtliche Regel diesen Abstand festlegt.
• Aktivitäten: eine namentlich benannte Ansprechperson im Haus, eine Leitung seitens des Anbieters, eine Höchstzahl an Teilnehmenden und Anmeldung vorab.
• Verhalten: Teilnehmende bleiben in den markierten Bereichen, und niemand bleibt ohne Aufsicht auf dem Dach.
• Notfälle: wer Hilfe ruft, wo der Erste-Hilfe-Kasten steht und wie das Dach geräumt wird.
• Vorfälle: was als Vorfall gilt, wer wie schnell informiert wird und wo die Dokumentation liegt.

Dokumentation ist so wichtig wie Regeln. Die Urban Farmer von MicroHabitat zum Beispiel erfassen jeden Besuch in MyUrbanFarm, und diese Einträge fließen in den Saisonabschlussbericht ein. Vereinbaren Sie mit jedem Anbieter, wie ein Vorfall, ein Beinahe-Unfall oder ein Schaden am Dach das Immobilienteam erreicht, wer ihn meldet und wie schnell – so fallen Muster auf, bevor daraus Schadensfälle werden.

Wie wird das Dach geschützt, und was passiert beim Abbau?

Das Dach schützen Sie, indem Sie vor der Installation festlegen, wo Pflanzgefäße stehen dürfen, worauf sie stehen und wie der Dachzustand zu Beginn und am Ende dokumentiert wird. Eine Farm in Stofftöpfen muss nicht am Dach befestigt werden, doch auch ein Gefäß bündelt Gewicht, hält Wasser und kann bei schlechter Platzierung einen Ablauf verstopfen. Verlangen Sie Aufstellregeln, die Abläufe und Wege freihalten, Schutzmatten unter den Gefäßen und eine datierte Fotodokumentation der Abdichtung vor dem Aufbau.

Das Gewicht ist Sache des Tragwerksplaners; unser Beitrag zur Dachlast beim Dachgarten erklärt, was dabei geprüft wird. Steht die Abdichtung unter Herstellergarantie, fragen Sie Ihren Dachdecker, ob die Garantie Bedingungen für Aufbauten auf dem Dach stellt. Für das Vertragsende sollte eine Klausel zu Abbau und Rückgabe regeln:

• wer Gefäße, Substrat, Bewässerungsleitungen und Beschilderung entfernt, und bis wann;
• in welchem Zustand das Dach im Vergleich zur Anfangsdokumentation zurückgegeben wird;
• was in Regionen mit Winterpause zwischen den Saisons mit dem Material geschieht;
• wie der Vertrag bei einem Verkauf des Gebäudes oder einem Verwalterwechsel übergeht.

Wann sollten Sie Versicherung und Vertrag für 2027 prüfen?

Prüfen Sie Versicherung und Vertrag im Winter, bevor das Installationsfenster im Frühjahr öffnet, damit Bestätigungen, Nachträge und Zugangsregeln stehen, bevor der erste Topf aufs Dach kommt. Beginnen Sie mit den Mietvertragsklauseln zur Dachnutzung, den Vorgaben Ihres Gebäudeversicherers, einer etwaigen Dachgarantie und den Unterlagen der letzten Saison. Schicken Sie dann Vertragsentwurf und Versicherungsbestätigung des Anbieters an Makler und Rechtsberatung, damit der Vertrag noch in diesem Winter unterschrieben und die Versicherung geklärt ist, mit Zeit für einen etwaigen Nachtrag vor der Installation im Frühjahr 2027.

In milderen Klimazonen folgt der Anbau einem anderen Rhythmus; passen Sie den Zeitplan an Ihre Saison an. Wer mehrere Gebäude betreut, kann eine Checkliste für alle nutzen und die Unterschiede je Standort notieren; unsere Seite zu Urban Farming für Gewerbeimmobilien zeigt, wie ein Programm in ein Portfolio passt.

Häufige Fragen

Verändert ein Dachgarten unsere Gebäudeversicherungsprämie?

Das kann nur Ihr Versicherer beantworten, und die Antwort hängt von Police und Gebäude ab. Informieren Sie Ihren Makler vor der Installation über die Farm und geplante Aktivitäten, damit die neue Nutzung des Dachs angezeigt ist.

Wer haftet, wenn sich jemand bei einer Ernteaktion verletzt?

Das hängt vom Hergang, von den geltenden Verträgen und vom Recht am Standort des Gebäudes ab. Genau deshalb sollten Aufsicht, Gruppengröße und Versicherung vor der ersten Aktivität vereinbart werden, mit rechtlicher Beratung.

Sollten Teilnehmende einen Haftungsverzicht oder ein Anmeldeformular unterschreiben?

Manche Organisationen nutzen ein Anmeldeformular, um zu wissen, wer auf dem Dach ist. Ob ein Haftungsverzicht rechtlich wirkt, ist von Land zu Land verschieden; fragen Sie Ihre Rechtsberatung, bevor Sie sich darauf verlassen. Kein Formular ersetzt die Aufsicht.

Wenn Sie einen Dachgarten für das Frühjahr 2027 planen, schicken Sie diese Checkliste noch in diesem Winter an Ihren Makler und fordern Sie Versicherungsbestätigung und Vertragsentwurf früh beim Anbieter an, damit die Unterlagen vor Saisonbeginn fertig sind.