Ferme, terrasse ou salle de sport : le ROI des commodités

Réponse rapide : Pour comparer le ROI des commodités d'un immeuble commercial, notez chaque option sur cinq critères : la fréquence d'utilisation par les locataires, la visibilité, le coût de construction et d'exploitation, la différenciation et la valeur ESG documentée. Sur la grille de ce guide, une ferme urbaine obtient 23 sur 25, une terrasse sur le toit 14 et une salle de sport 13. La ferme mène en visibilité, en différenciation et en valeur de certification ; la salle de sport mène pour l'usage quotidien. Si l'immeuble a déjà un toit aménagé, la ferme et la terrasse peuvent le partager.

Dans notre guide : La ferme urbaine, une commodité pour locataires : le guide.

Chaque commodité d'un immeuble commercial se dispute les mêmes trois ressources : le capital, la superficie et l'attention des personnes qui louent l'immeuble. La plupart des comparaisons s'arrêtent au coût de construction, ce qui ignore l'endroit où le rendement apparaît vraiment. Ce guide propose aux équipes immobilières une grille en cinq critères réutilisable sur leur propre actif, présente les repères de coûts publiés lorsqu'ils existent et note trois commodités qui se disputent souvent le même budget : une ferme urbaine, une terrasse sur le toit et une salle de sport. Pour une vue d'ensemble, consultez notre guide de la ferme urbaine comme commodité pour locataires et voyez si les fermes urbaines augmentent la valeur immobilière.

Sur cette page : Comparer · Coûts · Usage hebdomadaire · Contenu marketing · Certifications · Notes et verdict

Comment comparer le ROI des commodités ?

On compare le ROI des commodités en notant chaque option selon les cinq mêmes critères — usage, visibilité, coût, différenciation et valeur ESG — plutôt qu'en comparant seulement les prix. Une commodité bon marché que personne n'utilise coûte cher par visite, et une commodité coûteuse qui fait signer des baux et rapporte des points de certification peut être le meilleur achat. Noter chaque critère de 1 à 5 garde la comparaison honnête.

Deux règles rendent la grille utile. D'abord, notez votre immeuble, pas un immeuble générique : une salle de sport dans une tour sans gym à distance de marche vaut plus que la même pièce à côté d'une salle de sport commerciale. Ensuite, notez le coût de sorte qu'un chiffre plus élevé signifie un fardeau plus léger, pour que les cinq critères aillent dans le même sens et que les totaux s'additionnent. Les notes de cet article sont un exemple appliqué de la méthode, pas des données mesurées — refaites-les avec vos propres chiffres avant d'engager du capital.

Combien coûte chaque commodité à construire et à exploiter ?

Le coût de chaque commodité dépend davantage de l'immeuble que du type de commodité : utilisez donc les repères publiés pour les travaux sur le toit et obtenez des soumissions pour l'aménagement intérieur. Les meilleures données de coûts publiques que nous avons trouvées portent sur les toits verts. L'étude de la General Services Administration des États-Unis, The Benefits and Challenges of Green Roofs on Public and Commercial Buildings, a constaté qu'un toit vert extensif coûtait de 10,30 $ à 12,50 $ de plus par pied carré à installer qu'un toit conventionnel, un toit vert semi-intensif de 16,20 $ à 19,70 $ de plus, et que l'entretien annuel coûtait de 0,21 $ à 0,31 $ de plus par pied carré. Ce sont des chiffres de 2011, calculés avec les taux salariaux de Washington DC : traitez-les comme un repère approximatif, pas comme une soumission.

Un toit conçu pour recevoir du public coûte beaucoup plus cher. L'EPA des États-Unis indique qu'un toit extensif simple sans accès public pourrait coûter aussi peu que le dixième ou le tiers d'un toit vert intensif conçu pour l'accès du public. C'est important pour une terrasse sur le toit, qui est par définition un toit conçu pour les gens : garde-corps, finitions, éclairage, mobilier et souvent des travaux structuraux s'y ajoutent. Une salle de sport déplace le coût à l'intérieur — aménagement, équipement, douches et casiers — et utilise une superficie qui pourrait autrement être louée. Nous n'avons trouvé aucun repère public pour l'aménagement d'une terrasse ou d'une salle de sport que nous serions prêts à cautionner ; établissez donc le prix des deux à partir de soumissions d'entrepreneurs pour votre immeuble.

Une ferme urbaine se situe généralement du côté le plus léger, car une ferme en bacs n'a pas besoin des couches intégrées de drainage et de substrat d'un toit vert, et un service géré transforme l'installation et l'entretien en un coût annuel unique. Notre guide sur le coût d'un jardin sur toit donne des fourchettes de planification selon la taille.

Quelles commodités les locataires utilisent-ils chaque semaine ?

Une salle de sport a l'usage le plus régulier grâce à ses habitués, une ferme urbaine animée sert chaque semaine, et l'usage d'une terrasse sur le toit varie avec la météo et les événements. Les trois commodités rejoignent aussi des personnes différentes, ce qui compte autant que le nombre de visites ; voyez les commodités de bureau que les locataires utilisent vraiment.

• Salle de sport. Les mêmes personnes reviennent plusieurs fois par semaine, ce qui rend l'usage stable et facile à compter. Le bémol, c'est la portée : une salle de sport sert les occupants qui s'entraînent déjà au travail, et beaucoup de locataires n'y entrent jamais.
• Ferme urbaine. L'usage s'organise autour d'un rythme hebdomadaire — jours de récolte, distribution de produits, ateliers et séances de bénévolat — et rejoint des personnes qui n'utiliseraient jamais une salle de sport. Les fermes extérieures suivent la saison de culture : les activités portent les mois plus calmes, ou une ferme intérieure maintient le rythme toute l'année.
• Terrasse sur le toit. Animée les après-midi chauds et pendant les événements, calme en hiver et par mauvais temps. Elle est précieuse pour recevoir, mais son usage hebdomadaire est irrégulier sous la plupart des climats.

Quel que soit votre choix, comptez au lieu de deviner. Consignez les visites, les réservations et les inscriptions pendant une saison complète, et notez l'usage à partir de ce registre.

Quelles commodités génèrent du contenu marketing ?

La ferme urbaine génère le plus de contenu marketing, parce qu'elle change chaque semaine ; une terrasse se photographie bien mais se ressemble d'une saison à l'autre, et une salle de sport apparaît rarement au-delà de la fiche de location.

Une ferme donne chaque semaine quelque chose de nouveau au calendrier marketing : des semis au printemps, des jours de récolte en été, des ateliers et des produits donnés aux banques alimentaires locales. Ce dernier point rend l'histoire plus grande que l'immeuble. Dans l'ensemble des 250+ fermes urbaines de MicroHabitat, le réseau s'est associé à 35+ banques alimentaires et a donné 59 400 lbs de produits — une histoire locale que les locataires, les employés et la presse locale peuvent relayer.

Une terrasse sur le toit mérite sa photo vedette : la ligne d'horizon, le mobilier, la lumière du soir. C'est une image forte pour la location, mais la photo de la deuxième année ressemble à celle de la première, et les immeubles concurrents du même marché en montrent souvent une semblable. Une salle de sport est une ligne attendue dans la liste des commodités. Elle rassure les prospects, mais elle devient rarement la publication ou l'article de presse.

Quelles commodités appuient les certifications ?

La ferme urbaine appuie le plus large éventail de référentiels de certification et de divulgation, la salle de sport appuie les caractéristiques axées sur la santé, et une terrasse sur le toit contribue peu si elle n'est pas végétalisée.

WELL v2 récompense à la fois les fermes et les salles de sport, dans des concepts différents. Selon la norme WELL Building Standard v2, la caractéristique N12 Food Production (production alimentaire) vaut jusqu'à 2 points. Elle exige un espace de jardinage permanent situé à moins de 0,25 mille (400 m) à pied du projet, ouvert aux occupants réguliers, d'une superficie de 1 pi² (0,09 m²) par occupant régulier, avec un minimum de 200 pi² (18,5 m²) et un maximum de 1 500 pi² (140 m²), et dont les aliments sont mis à la disposition des occupants. La caractéristique V08 Physical Activity Spaces and Equipment (espaces et équipements d'activité physique) crédite une salle d'entraînement dédiée, gratuite pour les occupants réguliers, dotée d'au moins deux types d'équipement et, selon l'une de ses options de dimensionnement, d'au moins 270 pi² (25 m²) plus 1 pi² par occupant régulier, jusqu'à 10 000 pi² (930 m²). Cette partie vaut 1 point, et un accès gratuit à une salle de sport située à moins de 650 pi (200 m) à pied est aussi admissible. Notre guide sur la nutrition WELL v2 couvre les autres caractéristiques qu'une ferme appuie.

Une ferme sur site appuie aussi les crédits Sites durables de LEED v5 liés à l'habitat, à la réduction des îlots de chaleur et à la gestion des eaux pluviales, et elle produit des données sur la nature, localisées et datées, que les déclarations GRESB, TNFD et CSRD peuvent utiliser. Une terrasse à surface dure n'apporte rien de tout cela, et la contribution d'une salle de sport à la divulgation tient surtout à son rôle dans un programme de bien-être des occupants.

Pour savoir d'abord quels référentiels s'appliquent à votre actif, consultez quelles certifications s'appliquent à votre immeuble.

Comment les trois commodités se classent-elles, et laquelle choisir ?

Sur cette grille, la ferme urbaine obtient 23 sur 25, la terrasse sur le toit 14 et la salle de sport 13 — mais le bon choix dépend de ce qui manque à votre immeuble, et les commodités peuvent se combiner.

La ferme l'emporte en visibilité, en différenciation et en valeur ESG, et obtient une bonne note pour le coût parce qu'elle transforme un toit ou un terrain qui ne rapporte rien en commodité active. La salle de sport égale la ferme pour l'usage, mais elle cède de la superficie louable et apporte peu au marketing ou à la divulgation. La terrasse se situe entre les deux : une image de location forte, un usage irrégulier et la construction la plus complexe.

Le verdict dépend donc de ce qui manque à votre immeuble. Choisissez la salle de sport s'il n'y a pas de gym à distance de marche et que vos locataires en demandent une. Choisissez la terrasse si vos vues et votre programme d'événements sont au cœur de la location de l'immeuble. Choisissez la ferme si vous voulez la commodité qui travaille à la fois pour la location, le marketing et la déclaration — et envisagez de l'installer sur le même toit que la terrasse, où les plantations améliorent l'espace que les gens utilisent déjà. Pour le modèle financier derrière cette décision, consultez le modèle de ROI sur cinq ans d'un jardin sur toit et voyez si les fermes urbaines sont rentables, ou obtenez une estimation personnalisée.

Allez plus loin : la ferme urbaine comme commodité pour locataires, les commodités que les locataires utilisent vraiment, la prime verte, le coût d'un jardin sur toit et l'effet des fermes urbaines sur la valeur immobilière.

Pour les équipes immobilières, les fermes sur site sont un levier concret pour l'agriculture urbaine dans l'immobilier commercial.

Vous comparez les commodités de votre immeuble ? Réservez une démo et nous évaluerons une ferme urbaine en fonction de votre toit, de vos locataires et de vos objectifs de certification.