Fattoria urbana, terrazza o palestra: il ROI dei servizi

Risposta rapida: Per confrontare il ROI dei servizi di un edificio commerciale, valutate ogni opzione su cinque criteri: quanto spesso gli inquilini la usano, quanto è visibile, quanto costa realizzarla e gestirla, quanto distingue l'edificio e quanto valore ESG documenta. Nella griglia di questa guida, una fattoria urbana ottiene 23 punti su 25, una terrazza sul tetto 14 e una palestra 13. La fattoria è in testa per visibilità, differenziazione e valore di certificazione; la palestra è in testa per l'uso quotidiano. Se l'edificio ha già un tetto praticabile, fattoria e terrazza possono condividerlo.

Parte della nostra guida: La fattoria urbana come servizio per gli inquilini: guida.

Ogni servizio di un immobile commerciale compete per le stesse tre risorse: capitale, superficie e l'attenzione delle persone che prendono in affitto l'edificio. La maggior parte dei confronti si ferma al costo di realizzazione, e così perde il punto in cui il rendimento emerge davvero. Questa guida fornisce ai team immobiliari una griglia a cinque criteri riutilizzabile sul proprio immobile, riporta i parametri di costo pubblicati dove esistono e valuta tre servizi che spesso competono per lo stesso budget: una fattoria urbana, una terrazza sul tetto e una palestra. Per il quadro completo, leggete la nostra guida alla fattoria urbana come servizio per gli inquilini e scoprite se le fattorie urbane aumentano il valore immobiliare.

In questa pagina: Confrontare · Costi · Uso settimanale · Contenuti di marketing · Certificazioni · Punteggi e verdetto

Come si confronta il ROI dei servizi?

Il ROI dei servizi si confronta valutando ogni opzione sugli stessi cinque criteri – utilizzo, visibilità, costo, differenziazione e valore ESG – invece di confrontare soltanto i prezzi. Un servizio economico che nessuno usa costa caro per ogni visita, mentre uno costoso che fa firmare contratti e porta punti di certificazione può essere l'acquisto migliore. Valutare ogni criterio da 1 a 5 mantiene il confronto onesto.

Due regole rendono utile la griglia. Primo: valutate il vostro edificio, non uno generico. Una palestra in una torre senza centri fitness raggiungibili a piedi vale di più della stessa sala accanto a una palestra commerciale. Secondo: valutate il costo in modo che un numero più alto indichi un onere più leggero, così tutti e cinque i criteri vanno nella stessa direzione e i totali si possono sommare. I punteggi di questo articolo sono un esempio applicato del metodo, non dati misurati: rifateli con i vostri numeri prima di impegnare capitale.

Quanto costa realizzare e gestire ogni servizio?

Il costo di ogni servizio dipende più dall'edificio che dal tipo di servizio: usate quindi i parametri pubblicati per i lavori sul tetto e chiedete preventivi per l'allestimento interno. I dati di costo pubblici migliori che abbiamo trovato riguardano i tetti verdi. Lo studio The Benefits and Challenges of Green Roofs on Public and Commercial Buildings della U.S. General Services Administration ha rilevato che un tetto verde estensivo costava da 10,30 a 12,50 dollari USA per piede quadrato in più da installare rispetto a un tetto convenzionale, un tetto verde semi-intensivo da 16,20 a 19,70 dollari in più, e che la manutenzione annua costava da 0,21 a 0,31 dollari per piede quadrato in più. Sono dati del 2011, calcolati con le tariffe salariali di Washington DC: considerateli un riferimento indicativo, non un preventivo.

Un tetto pensato per le persone costa molto di più. L'EPA statunitense osserva che un semplice tetto estensivo senza accesso pubblico potrebbe costare appena da un decimo a un terzo di un tetto verde intensivo realizzato per l'accesso del pubblico. Questo conta per una terrazza sul tetto, che per definizione è un tetto pensato per le persone: parapetti, finiture, illuminazione, arredi e spesso interventi strutturali ne fanno parte. Una palestra sposta il costo all'interno – allestimento, attrezzature, docce e armadietti – e occupa una superficie che potrebbe altrimenti essere affittata. Non abbiamo trovato un parametro pubblico per l'allestimento di una terrazza o di una palestra che ci sentiremmo di sostenere, quindi stimate entrambi con i preventivi delle imprese per il vostro edificio.

Una fattoria urbana si colloca di solito sul versante più leggero, perché una fattoria in vasche non richiede gli strati integrati di drenaggio e substrato di un tetto verde, e un servizio gestito trasforma allestimento e manutenzione in un unico costo annuo. La nostra guida su quanto costa un giardino pensile riporta intervalli di pianificazione per dimensione.

Quali servizi usano gli inquilini ogni settimana?

Una palestra ottiene l'uso più regolare dai suoi frequentatori, una fattoria urbana con un programma viene usata ogni settimana, e l'uso di una terrazza sul tetto varia con il meteo e gli eventi. I tre servizi raggiungono anche persone diverse, e questo conta quanto il numero di visite; leggete anche quali servizi per uffici usano davvero gli inquilini.

• Palestra. Le stesse persone tornano più volte a settimana, il che rende l'uso stabile e facile da contare. Il limite è la portata: una palestra serve chi già si allena al lavoro, e molti inquilini non ci entrano mai.
• Fattoria urbana. L'uso segue un ritmo settimanale – giornate di raccolta, distribuzione dei prodotti, laboratori e sessioni di volontariato – e raggiunge persone che non userebbero mai una palestra. Le fattorie all'aperto seguono la stagione di coltivazione: le attività sostengono i mesi più tranquilli, oppure una fattoria indoor mantiene il ritmo tutto l'anno.
• Terrazza sul tetto. Animata nei pomeriggi caldi e durante gli eventi, tranquilla d'inverno e con il maltempo. È preziosa per l'ospitalità, ma l'uso settimanale è irregolare nella maggior parte dei climi.

Qualunque cosa scegliate, contate invece di stimare. Registrate visite, prenotazioni e iscrizioni per un'intera stagione e valutate l'utilizzo in base a quel registro.

Quali servizi generano contenuti di marketing?

La fattoria urbana genera più contenuti di marketing, perché cambia ogni settimana; una terrazza è fotogenica ma resta uguale di stagione in stagione, e una palestra compare raramente oltre la scheda di locazione.

Una fattoria offre ogni settimana qualcosa di nuovo al calendario di marketing: piantine in primavera, giornate di raccolta in estate, laboratori e prodotti donati ai banchi alimentari locali. Quest'ultimo aspetto rende la storia più grande dell'edificio. Nelle 250+ fattorie urbane di MicroHabitat, la rete collabora con 35+ banchi alimentari e ha donato 59.400 lbs di prodotti: una storia di comunità che inquilini, dipendenti e stampa locale possono condividere.

Una terrazza sul tetto si merita la foto di copertina: lo skyline, gli arredi, la luce della sera. È un'immagine forte per la locazione, ma la foto del secondo anno somiglia a quella del primo, e gli edifici concorrenti dello stesso mercato ne mostrano spesso una simile. Una palestra è una voce attesa nell'elenco dei servizi. Rassicura i potenziali inquilini, ma raramente diventa il post o l'articolo di stampa.

Quali servizi supportano le certificazioni?

La fattoria urbana supporta la gamma più ampia di quadri di certificazione e rendicontazione, la palestra supporta i requisiti legati alla salute, e una terrazza sul tetto contribuisce poco se non è piantumata.

WELL v2 premia sia le fattorie sia le palestre, in concetti diversi. Secondo il WELL Building Standard v2, il requisito N12 Food Production vale fino a 2 punti. Richiede uno spazio permanente per l'orticoltura entro 0,25 miglia (400 m) a piedi dal progetto, aperto agli occupanti abituali, di 1 ft² (0,09 m²) per occupante abituale, con un minimo di 200 ft² (18,5 m²) e un massimo di 1.500 ft² (140 m²), e con il cibo reso disponibile agli occupanti. Il requisito V08 Physical Activity Spaces and Equipment riconosce una palestra dedicata e gratuita per gli occupanti abituali, con almeno due tipi di attrezzature e, secondo una delle sue opzioni di dimensionamento, almeno 270 ft² (25 m²) più 1 ft² per occupante abituale, fino a 10.000 ft² (930 m²). Questa parte vale 1 punto, e vale anche l'accesso gratuito a una palestra entro 650 ft (200 m) a piedi. La nostra guida a WELL v2 Nourishment tratta gli altri requisiti che una fattoria supporta.

Una fattoria in loco supporta anche i crediti Sustainable Sites di LEED v5 legati a habitat, riduzione dell'isola di calore e gestione delle acque piovane, e produce dati sulla natura, localizzati e datati, che le rendicontazioni GRESB, TNFD e CSRD possono utilizzare. Una terrazza pavimentata non aggiunge nulla di tutto ciò, e il contributo di una palestra alla rendicontazione sta soprattutto nel suo ruolo all'interno di un programma di benessere per gli occupanti.

Per capire innanzitutto quali quadri si applicano al vostro immobile, leggete quali certificazioni si applicano al vostro edificio.

Come si posizionano i tre servizi, e quale scegliere?

In questa griglia la fattoria urbana ottiene 23 punti su 25, la terrazza sul tetto 14 e la palestra 13 – ma la scelta giusta dipende da ciò che manca al vostro edificio, e i servizi si possono combinare.

La fattoria vince per visibilità, differenziazione e valore ESG, e ottiene un buon punteggio sul costo perché trasforma una superficie di tetto o terreno che non rende nulla in un servizio attivo. La palestra eguaglia la fattoria nell'utilizzo, ma sottrae superficie affittabile e fa poco per marketing e rendicontazione. La terrazza sta nel mezzo: un'immagine forte per la locazione, un uso irregolare e la realizzazione più complessa.

Il verdetto dipende quindi da ciò che manca al vostro edificio. Scegliete la palestra se non ce n'è una raggiungibile a piedi e i vostri inquilini la chiedono. Scegliete la terrazza se la vista e il programma di eventi sono centrali nel modo in cui l'edificio si affitta. Scegliete la fattoria se volete il servizio che lavora contemporaneamente per locazione, marketing e rendicontazione – e valutate di collocarla sullo stesso tetto della terrazza, dove le piante migliorano lo spazio che le persone usano già. Per il modello finanziario dietro questa decisione, consultate il modello di ROI a cinque anni per i giardini pensili e scoprite se le fattorie urbane sono redditizie, oppure ottenete una stima personalizzata.

Approfondisci: la fattoria urbana come servizio per gli inquilini, i servizi che gli inquilini usano davvero, il premio verde, quanto costa un giardino pensile e se le fattorie urbane aumentano il valore immobiliare.

Per i team immobiliari, le fattorie in loco sono una leva concreta per l'agricoltura urbana nel settore immobiliare commerciale.

State valutando i servizi per il vostro edificio? Prenotate una demo e valuteremo una fattoria urbana in base al vostro tetto, ai vostri inquilini e ai vostri obiettivi di certificazione.