Premio verde: quanto rendono in più gli edifici sostenibili

Risposta rapida: Il premio verde nel settore immobiliare è il canone, l'occupazione o il prezzo di vendita in più che un edificio sostenibile certificato ottiene rispetto a un edificio convenzionale comparabile. Gli studi di questa guida lo collocano tra circa il 3% e l'11,6% sui canoni e tra circa il 16% e il 20,6% sui prezzi di vendita e sui valori capitale, a seconda del mercato, dell'anno e del metodo. Uno studio statunitense ha inoltre rilevato un tasso di occupazione più alto di circa il 7%. Sono medie su molti edifici, non una cifra su cui un singolo edificio possa contare.

Parte della nostra guida: Calcolatore ROI immobiliare.

Il premio verde nel settore immobiliare entra in gioco ogni volta che un proprietario valuta una certificazione, una riqualificazione energetica o una nuova dotazione. La domanda utile non è se gli edifici sostenibili rendano di più. È quanto di più, perché, e quale parte di quel premio un edificio specifico possa davvero rivendicare. Se la dotazione è una fattoria in loco, il nostro calcolatore del ROI ne stima il rendimento.

Questa guida si attiene alle evidenze pubblicate: uno studio con revisione paritaria uscito sull'American Economic Review e due pubblicazioni di JLL Research. Ogni percentuale che segue proviene da queste fonti, e dove le evidenze sono scarse lo diciamo. Per il quadro ESG, consultate la nostra guida all'agricoltura urbana allineata ai criteri ESG.

In questa pagina: Che cos'è · Cosa mostra la ricerca · Perché esiste · Visibile o invisibile · Documentare il premio

Che cos'è il premio verde?

Il premio verde è la differenza di canone, occupazione o prezzo tra un edificio con una certificazione di sostenibilità o una classe energetica riconosciuta e un edificio altrimenti comparabile che ne è privo. I ricercatori lo isolano confrontando edifici certificati con edifici non certificati vicini, simili per dimensioni, età, qualità e posizione, così che la differenza residua possa essere attribuita alla certificazione.

Nei conti di un proprietario compare in tre punti:

• Canone. Il canone contrattuale per piede quadrato che un conduttore accetta di pagare.
• Occupazione. Quanta parte dell'edificio è locata. Per questo i ricercatori misurano anche il canone effettivo, cioè il canone corretto per lo sfitto.
• Valore. Il prezzo di vendita o il valore capitale che paga un investitore, in cui canone, occupazione e rischio percepito sono prezzati insieme.

Il rovescio della medaglia è spesso chiamato brown discount: lo sconto di prezzo che subisce un edificio privo di una certificazione o di un rating che edifici comparabili possiedono. È la stessa differenza vista dall'altro lato, e conta quando decidete se la certificazione sia un miglioramento o la difesa del valore che avete già.

Cosa mostra la ricerca su canoni, occupazione e prezzi di vendita?

La ricerca mostra un premio su tutte e tre le misure, con prezzi di vendita e valori capitale che si muovono più dei canoni. I dati variano per mercato e metodo: leggete ciascuno come un risultato a sé, non come un'unica media di settore.

Lo studio accademico più citato è Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings di Eichholtz, Kok e Quigley, pubblicato sull'American Economic Review nel 2010. Gli autori hanno confrontato uffici statunitensi con rating Energy Star e LEED con edifici di controllo vicini, circa 10.000 edifici in tutto. Gli edifici con rating green si affittavano a canoni circa il 3% più alti per piede quadrato, i canoni effettivi erano oltre il 6% più alti e i prezzi di vendita circa il 16% più alti. I loro risultati suggeriscono anche che il tasso di occupazione degli edifici green fosse circa il 7% più alto rispetto a edifici comparabili non green.

La ricerca dei broker va nella stessa direzione con dati più recenti. In The commercial case for sustainable buildings, JLL riporta un premio medio sui canoni del 7,1% per gli uffici di classe A con certificazione green in otto grandi mercati di Stati Uniti e Canada, del 9,9% in nove grandi mercati asiatici e dell'11,6% per gli uffici con certificazione green a Londra. Sul valore, l'analisi di JLL del gennaio 2023 su 592 investimenti in uffici nel centro di Londra tra il 2017 e il 2021 ha rilevato valori capitale in media più alti del 20,6% grazie alla certificazione BREEAM.

Due avvertenze mantengono utili questi numeri. Primo, lo studio accademico usa dati statunitensi dal 2004 al 2007, e da allora il mercato è cambiato molto. Secondo, tutti gli studi qui riguardano uffici. Non applicate un premio degli uffici a un immobile retail, logistico o residenziale senza comparabili propri.

Perché esiste il premio verde?

Il premio ha tre probabili origini: gli occupanti con impegni sul clima, gli investitori e i finanziatori che selezionano secondo criteri ESG, e i minori costi energetici. Le fonti di questa guida quantificano la prima e la terza, ma non la seconda.

La domanda degli occupanti. Molti grandi occupanti hanno impegni sul carbonio che coprono gli spazi che prendono in locazione. JLL riporta che a New York il 72% della superficie locata dai primi 100 occupanti è legato a un impegno di riduzione del carbonio, e che a Parigi l'80% dei primi 100 occupanti aziendali ha sottoscritto impegni sul carbonio. Un conduttore con un obiettivo sul carbonio ha un motivo per preferire spazi che lo aiutino a raggiungerlo.

I requisiti ESG. Gli investitori rendicontano le prestazioni dei portafogli attraverso benchmark come GRESB, e le imprese soggette a norme di rendicontazione come la CSRD rendicontano il proprio impatto ambientale. Un edificio certificato offre a un investitore o a un finanziatore qualcosa di concreto da rendicontare. Questo potrebbe spiegare in parte perché negli studi citati i valori capitale si muovono più dei canoni, ma nessuno di essi isola questo effetto.

I costi operativi. Eichholtz, Kok e Quigley osservano che l'energia rappresenta il 30% delle spese operative di un tipico edificio per uffici, la voce più grande e più gestibile. Hanno rilevato che i premi erano sistematicamente legati alle caratteristiche di risparmio energetico. Tra gli edifici con rating Energy Star del loro campione, una riduzione del 10% dell'energia consumata in sito o alla fonte era associata a un aumento del valore di mercato dell'1,1% o dell'1,2%, oltre al premio medio del 16% legato al rating.

Le dotazioni visibili ne catturano di più dei miglioramenti invisibili?

Nessuno degli studi citati qui lo misura separatamente: danno un prezzo alla certificazione e alla prestazione energetica registrata, non alle dotazioni visibili come tetti verdi, giardini o fattorie in loco. Nessuno di essi confronta queste dotazioni con i miglioramenti invisibili, come sistemi di controllo migliori, isolamento o impianti efficienti. Per questo non indichiamo una cifra.

Ciò che le evidenze dicono è più utile di un sì o di un no. Eichholtz, Kok e Quigley hanno rilevato che una maggiore efficienza energetica è associata a prezzi di vendita più alti, oltre il premio pagato per il rating, e che anche l'effetto intangibile del rating stesso potrebbe avere un ruolo. L'analisi londinese di JLL mostra una ripartizione simile: oltre al premio BREEAM, ogni classe guadagnata nell'attestato energetico EPC di un edificio portava un premio del 3,7%. In entrambi gli studi, la prestazione energetica che si rifletteva nel prezzo era stata misurata e registrata: nei dati Energy Star o in una classe EPC.

Le dotazioni visibili agiscono su un'altra leva. Una fattoria sul tetto non riduce la bolletta energetica, ma offre alla visita di locazione qualcosa da mostrare e ai conduttori qualcosa da usare. Ne parliamo nella nostra guida alla fattoria urbana come servizio per gli inquilini. Il verde, inoltre, è associato a valori immobiliari più alti in altri contesti. Presentiamo queste evidenze, e i loro limiti, in le fattorie urbane aumentano il valore immobiliare?. Per un proprietario, questo significa:

• I miglioramenti invisibili emergono nei dati energetici e nei rating, e gli studi li collegano direttamente al valore.
• Le dotazioni visibili danno a un team di locazione qualcosa da mostrare, ma nessuno degli studi citati attribuisce loro una percentuale separata.
• Non sono in competizione. Diverse certificazioni assegnano loro dei punti: WELL per la produzione di cibo in loco, Fitwel per i giardini, LEED e BOMA BEST per i tetti verdi. Una dotazione ben documentata può quindi contare per una certificazione, non solo durante una visita. Vedete quali protocolli di certificazione si applicano al vostro edificio.

Come documentare il premio del vostro edificio?

Documentate il vostro premio dimostrando la prestazione che lo sostiene, poi monitorando gli indicatori di locazione e di valore che mostrano il mercato disposto a pagarlo. Gli studi fanno la media su molti edifici; il vostro perito e il vostro acquirente ne guarderanno uno solo.

1. Scegliete i protocolli adatti. Posizione, tipo di immobile, fase del progetto e chi ne fa richiesta determinano quali rating contano. Verificate quali si applicano al vostro edificio prima di impegnare il budget. La nostra pagina Report di certificazione pone alcune domande sul vostro edificio e mostra i report adatti, senza bisogno di un account.
2. Costruite un dossier di evidenze, non un'affermazione. Un rating si ottiene sulla base di documenti. Vedete cosa contiene un rapporto di certificazione pronto per l'audit e come vengono redatti e revisionati i rapporti di certificazione.
3. Decidete chi lo redige e di quanto avete bisogno. Confrontate una candidatura interna con un consulente, e scegliete tra un rapporto di contributo e la scorecard completa.
4. Monitorate energia e rating ogni anno. È su consumi e rating energetici che gli studi hanno legato il valore alla prestazione: tenete questi dati aggiornati in modo continuo invece di ricostruirli prima di una vendita.
5. Monitorate la locazione rispetto a un gruppo di confronto. Registrate canone ottenuto, occupazione, rinnovi e periodi di sfitto rispetto a edifici simili non certificati nelle vicinanze. È lo stesso confronto fatto dai ricercatori.
6. Registrate l'uso delle dotazioni. Per un elemento visibile come una fattoria in loco, annotate programmazione, partecipazione e riscontri dei conduttori. Queste evidenze servono sia al team di locazione sia al perito.

Presentate questo dossier al vostro perito e ai vostri broker prima di una vendita o di un rifinanziamento, non dopo. Per stimare cosa una dotazione potrebbe aggiungere ai ricavi, il nostro modello di ROI per i giardini pensili negli edifici aziendali illustra i numeri.

Approfondisci: le fattorie urbane aumentano il valore immobiliare, le ragioni per investire nelle fattorie urbane, il modello di ROI per le aziende, quanto costa una fattoria sul tetto e il ROI di una fattoria urbana rispetto a una terrazza o una palestra.

Per i proprietari, una fattoria in loco è una dotazione visibile che produce anche evidenze per la certificazione. Scoprite come MicroHabitat gestisce l'agricoltura urbana nel settore immobiliare commerciale in oltre 250 fattorie urbane e più di 20 città.

Volete sapere cosa potrebbe aggiungere una fattoria in loco al profilo del vostro edificio? Prenotate una demo e vi mostreremo le evidenze che produce per le vostre certificazioni e per il vostro team di locazione.