Green Premium: Wie viel mehr nachhaltige Gebäude einbringen

Kurze Antwort: Die Green Premium bei Immobilien ist der Mehrertrag an Miete, Vermietungsstand oder Verkaufspreis, den ein zertifiziertes nachhaltiges Gebäude gegenüber einem vergleichbaren konventionellen erzielt. Die Studien in diesem Leitfaden beziffern sie je nach Markt, Jahr und Methode auf etwa 3 % bis 11,6 % bei den Mieten und etwa 16 % bis 20,6 % bei Verkaufspreisen und Kapitalwerten. Eine US-Studie fand zudem einen um etwa 7 % höheren Vermietungsstand. Das sind Durchschnittswerte über viele Gebäude, keine Zahl, mit der ein einzelnes Gebäude rechnen kann.

Teil unseres Leitfadens: Immobilien-ROI-Rechner.

Die Green Premium bei Immobilien kommt zur Sprache, sobald ein Eigentümer eine Zertifizierung, eine energetische Sanierung oder ein neues Ausstattungsmerkmal abwägt. Die nützliche Frage lautet nicht, ob nachhaltige Gebäude mehr einbringen. Sondern wie viel mehr, warum, und welchen Anteil dieser Prämie ein bestimmtes Gebäude tatsächlich für sich beanspruchen kann. Ist dieses Ausstattungsmerkmal eine Farm vor Ort, schätzt unser ROI-Rechner ihren Ertrag.

Dieser Leitfaden hält sich an veröffentlichte Belege: eine begutachtete Studie aus der American Economic Review und zwei Veröffentlichungen von JLL Research. Jede Prozentzahl unten stammt aus diesen Quellen, und wo die Belege dünn sind, sagen wir es. Den ESG-Zusammenhang finden Sie in unserem Leitfaden zu ESG-konformem Urban Farming.

Auf dieser Seite: Was sie ist · Was die Forschung zeigt · Warum es sie gibt · Sichtbar oder unsichtbar · Ihre Prämie belegen

Was ist die Green Premium?

Die Green Premium ist der Unterschied bei Miete, Vermietungsstand oder Preis zwischen einem Gebäude mit anerkannter Nachhaltigkeitszertifizierung oder Energiebewertung und einem ansonsten vergleichbaren Gebäude ohne sie. Forscher isolieren sie, indem sie zertifizierte Gebäude mit nicht zertifizierten Gebäuden in der Nähe vergleichen, die in Größe, Alter, Qualität und Lage ähnlich sind. So lässt sich die verbleibende Differenz der Zertifizierung zuordnen.

In den Büchern eines Eigentümers zeigt sie sich an drei Stellen:

• Miete. Die vertraglich vereinbarte Miete pro Quadratfuß, die ein Mieter zu zahlen bereit ist.
• Vermietungsstand. Wie viel des Gebäudes vermietet ist. Deshalb messen Forscher auch die Effektivmiete, also die um Leerstand bereinigte Miete.
• Wert. Der Verkaufspreis oder Kapitalwert, den ein Investor zahlt und in dem Miete, Vermietungsstand und wahrgenommenes Risiko zusammen eingepreist sind.

Das Spiegelbild wird oft Brown Discount genannt: der Preisabschlag, den ein Gebäude hinnehmen muss, wenn ihm eine Zertifizierung oder Bewertung fehlt, die vergleichbare Gebäude haben. Es ist dieselbe Lücke von der anderen Seite, und sie zählt, wenn Sie entscheiden, ob eine Zertifizierung eine Aufwertung ist oder die Verteidigung des Werts, den Sie bereits haben.

Was zeigt die Forschung zu Mieten, Vermietungsstand und Verkaufspreisen?

Die Forschung zeigt bei allen drei Größen eine Prämie, wobei Verkaufspreise und Kapitalwerte stärker reagieren als Mieten. Die Zahlen unterscheiden sich nach Markt und Methode. Lesen Sie jede daher als eigenen Befund, nicht als einheitlichen Branchendurchschnitt.

Die meistzitierte wissenschaftliche Studie ist Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings von Eichholtz, Kok und Quigley, 2010 in der American Economic Review erschienen. Die Autoren verglichen Energy-Star- und LEED-bewertete Büros in den USA mit Kontrollgebäuden in der Nähe, insgesamt rund 10.000 Gebäude. Grün bewertete Gebäude erzielten pro Quadratfuß etwa 3 % höhere Mieten, die Effektivmieten lagen über 6 % höher und die Verkaufspreise etwa 16 % höher. Ihre Ergebnisse deuten zudem darauf hin, dass der Vermietungsstand grüner Gebäude etwa 7 % über dem vergleichbarer nicht grüner Gebäude lag.

Die Forschung der Maklerhäuser weist mit neueren Daten in dieselbe Richtung. In The commercial case for sustainable buildings nennt JLL eine durchschnittliche Mietprämie von 7,1 % für grün zertifizierte Klasse-A-Büros in acht großen Märkten der USA und Kanadas, 9,9 % in neun großen Märkten Asiens und 11,6 % für grün zertifizierte Büros in London. Beim Wert ergab die JLL-Analyse vom Januar 2023 zu 592 Büroinvestments in Central London zwischen 2017 und 2021, dass die Kapitalwerte infolge einer BREEAM-Zertifizierung im Durchschnitt 20,6 % höher lagen.

Zwei Vorbehalte halten diese Zahlen brauchbar. Erstens beruht die wissenschaftliche Studie auf US-Daten aus den Jahren 2004 bis 2007, und der Markt hat sich seitdem stark verändert. Zweitens betreffen alle Studien hier Büros. Übertragen Sie eine Büroprämie nicht ohne eigene Vergleichsobjekte auf eine Einzelhandels-, Logistik- oder Wohnimmobilie.

Warum gibt es die Green Premium?

Die Prämie hat drei wahrscheinliche Quellen: Nutzer mit Klimazielen, Investoren und Finanzierer, die nach ESG-Kriterien filtern, und niedrigere Energiekosten. Die Quellen dieses Leitfadens beziffern die erste und die dritte, nicht aber die zweite.

Nachfrage der Nutzer. Viele große Nutzer haben CO₂-Verpflichtungen, die auch ihre gemieteten Flächen umfassen. JLL berichtet, dass in New York 72 % der von den 100 größten Nutzern gemieteten Fläche an eine CO₂-Verpflichtung gebunden sind und dass sich in Paris 80 % der 100 größten Unternehmensnutzer zu CO₂-Zielen verpflichtet haben. Ein Mieter mit einem CO₂-Ziel hat einen Grund, Flächen zu bevorzugen, die ihm helfen, dieses Ziel zu erreichen.

ESG-Vorgaben. Investoren berichten die Leistung ihrer Portfolios über Benchmarks wie GRESB, und Unternehmen, die unter Offenlegungsregeln wie die CSRD fallen, berichten über ihre Umweltauswirkungen. Ein zertifiziertes Gebäude gibt Investoren und Finanzierern etwas Konkretes, worüber sie berichten können. Das könnte mit erklären, warum Kapitalwerte in den Studien oben stärker reagieren als Mieten, doch keine dieser Studien isoliert den Effekt.

Betriebskosten. Eichholtz, Kok und Quigley halten fest, dass Energie in einem typischen Bürogebäude 30 % der Betriebskosten ausmacht und damit der größte und am besten steuerbare Posten ist. Sie stellten fest, dass die Prämien systematisch mit energiesparenden Eigenschaften zusammenhingen. Unter den Energy-Star-bewerteten Gebäuden ihrer Stichprobe ging eine um 10 % geringere End- oder Primärenergienutzung mit einem um 1,1 % bzw. 1,2 % höheren Marktwert einher, zusätzlich zur durchschnittlichen Label-Prämie von 16 %.

Erzielen sichtbare Ausstattungsmerkmale mehr davon als unsichtbare Verbesserungen?

Keine der hier zitierten Studien misst das gesondert: Sie beziffern den Aufschlag für Zertifizierungen und erfasste Energieleistung, nicht für sichtbare Ausstattungsmerkmale wie Gründächer, Gärten oder Farmen vor Ort. Keine von ihnen vergleicht diese Merkmale mit unsichtbaren Verbesserungen wie besserer Gebäudesteuerung, Dämmung oder effizienter Technik. Deshalb nennen wir keine Zahl.

Was die Belege zeigen, ist nützlicher als ein Ja oder Nein. Eichholtz, Kok und Quigley stellten fest, dass höhere Energieeffizienz mit höheren Verkaufspreisen über die Prämie für das Label hinaus einhergeht und dass auch die immaterielle Wirkung des Labels selbst eine Rolle spielen könnte. Die Londoner JLL-Analyse zeigt eine ähnliche Aufteilung: Neben der BREEAM-Prämie brachte jede Stufe, um die sich der EPC-Energieausweis eines Gebäudes verbesserte, eine Prämie von 3,7 %. In beiden Studien war die Energieleistung, die sich im Preis niederschlug, gemessen und erfasst: in den Energy-Star-Daten oder im EPC-Energieausweis.

Sichtbare Ausstattungsmerkmale wirken über einen anderen Hebel. Eine Dachfarm senkt keine Energierechnung, aber sie gibt einer Besichtigung etwas zu zeigen und Mietern etwas zu nutzen. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Urban Farm als Mieter-Amenity. Grünflächen gehen zudem in anderen Zusammenhängen mit höheren Immobilienwerten einher. Diese Belege und ihre Grenzen behandeln wir in Steigern Urban Farms den Immobilienwert?. Für Eigentümer heißt das:

• Unsichtbare Verbesserungen zeigen sich in Energiedaten und Bewertungen, und die Studien verknüpfen diese direkt mit dem Wert.
• Sichtbare Ausstattungsmerkmale geben einem Vermietungsteam etwas zum Zeigen, doch keine der hier zitierten Studien beziffert ihren Anteil gesondert.
• Beides schließt sich nicht aus. Mehrere Zertifizierungen vergeben dafür Punkte: WELL für Lebensmittelanbau vor Ort, Fitwel für Gärten, LEED und BOMA BEST für Gründächer. Ein gut dokumentiertes Ausstattungsmerkmal kann also für eine Zertifizierung zählen, nicht nur bei einer Besichtigung. Siehe welche Zertifizierungsrahmenwerke für Ihr Gebäude gelten.

Wie belegen Sie die Prämie Ihres Gebäudes?

Sie belegen Ihre Prämie, indem Sie die zugrunde liegende Leistung nachweisen und dann die Vermietungs- und Wertkennzahlen verfolgen, die zeigen, dass der Markt dafür zahlt. Studien bilden den Durchschnitt über viele Gebäude; Ihr Gutachter und Ihr Käufer sehen sich nur eines an.

1. Wählen Sie die passenden Rahmenwerke. Standort, Objektart, Projektphase und die fragende Seite bestimmen, welche Bewertungen zählen. Prüfen Sie zuerst, welche für Ihr Gebäude gelten, bevor Sie Budget binden. Unsere Seite Zertifizierungsberichte stellt ein paar Fragen zu Ihrem Gebäude und zeigt die passenden Berichte, ganz ohne Konto.
2. Erstellen Sie eine Nachweisakte, keine Behauptung. Eine Bewertung wird auf Grundlage von Dokumenten vergeben. Siehe was in einem prüfungsreifen Zertifizierungsbericht steht und wie Zertifizierungsberichte erstellt und geprüft werden.
3. Entscheiden Sie, wer ihn schreibt und wie viel Sie brauchen. Vergleichen Sie eine interne Einreichung mit einem Berater, und wählen Sie zwischen einem Beitragsbericht und der vollständigen Scorecard.
4. Verfolgen Sie Energie und Bewertungen jedes Jahr. Beim Energieverbrauch und bei Energiebewertungen haben die Studien Wert und Leistung verknüpft. Führen Sie diese Daten daher laufend, statt sie vor einem Verkauf neu zusammenzutragen.
5. Verfolgen Sie die Vermietung gegenüber einer Vergleichsgruppe. Erfassen Sie erzielte Miete, Vermietungsstand, Verlängerungen und Leerstandszeiten im Vergleich zu ähnlichen, nicht zertifizierten Gebäuden in der Nähe. Es ist derselbe Vergleich, den die Forscher angestellt haben.
6. Dokumentieren Sie die Nutzung von Ausstattungsmerkmalen. Halten Sie bei einem sichtbaren Merkmal wie einer Farm vor Ort Programm, Beteiligung und Rückmeldungen der Mieter fest. Vermietungsteam und Gutachter können diese Belege gleichermaßen nutzen.

Legen Sie diese Akte Ihrem Gutachter und Ihren Vermietungsmaklern vor einem Verkauf oder einer Refinanzierung vor, nicht danach. Um zu modellieren, was ein Ausstattungsmerkmal zum Ertrag beitragen könnte, rechnet unser ROI-Modell für Dachgärten an Unternehmensgebäuden die Zahlen durch.

Gehen Sie tiefer: Steigern Urban Farms den Immobilienwert?, das Investmentargument für Urban Farms, das ROI-Modell für Unternehmen, was eine Dachfarm kostet und der Amenity-ROI einer Urban Farm im Vergleich zu Dachterrasse und Fitnessraum.

Für Eigentümer ist eine Farm vor Ort ein sichtbares Ausstattungsmerkmal, das zugleich Nachweise für Zertifizierungen liefert. Sehen Sie, wie MicroHabitat Urban Farming in Gewerbeimmobilien auf über 250 Stadtfarmen in über 20 Städten betreibt.

Sie möchten wissen, was eine Farm vor Ort zum Profil Ihres Gebäudes beitragen könnte? Buchen Sie eine Demo, und wir zeigen Ihnen, welche Nachweise sie für Ihre Zertifizierungen und Ihr Vermietungsteam liefert.