De groene premie: hoeveel meer duurzame gebouwen opleveren

Kort antwoord: De groene premie in vastgoed is de extra huur, bezetting of verkoopprijs die een gecertificeerd duurzaam gebouw oplevert ten opzichte van een vergelijkbaar conventioneel gebouw. De studies in deze gids komen, afhankelijk van markt, jaar en methode, uit op ongeveer 3% tot 11,6% bij huren en ongeveer 16% tot 20,6% bij verkoopprijzen en kapitaalwaarden. Eén Amerikaanse studie vond daarnaast een ongeveer 7% hogere bezettingsgraad. Het zijn gemiddelden over veel gebouwen, geen cijfer waar één gebouw op kan rekenen.

Onderdeel van onze gids: Vastgoed ROI-calculator.

De groene premie in vastgoed komt ter sprake zodra een eigenaar een certificering, een energierenovatie of een nieuwe voorziening overweegt. De nuttige vraag is niet of duurzame gebouwen meer opleveren. De vraag is hoeveel meer, waarom, en welk deel van die premie een specifiek gebouw echt kan claimen. Is die voorziening een boerderij op locatie, dan schat onze ROI-calculator het rendement.

Deze gids houdt het bij gepubliceerd bewijs: een peer-reviewed studie in de American Economic Review en twee publicaties van JLL Research. Elk percentage hieronder komt uit die bronnen, en waar het bewijs dun is, zeggen we dat. Voor het bredere ESG-verhaal, zie onze gids over ESG-conforme stadslandbouw.

Op deze pagina: Wat het is · Wat het onderzoek laat zien · Waarom ze bestaat · Zichtbaar of onzichtbaar · Uw premie onderbouwen

Wat is de groene premie?

De groene premie is het verschil in huur, bezetting of prijs tussen een gebouw met een erkende duurzaamheidscertificering of energiebeoordeling en een verder vergelijkbaar gebouw zonder. Onderzoekers isoleren haar door gecertificeerde gebouwen te vergelijken met niet-gecertificeerde gebouwen in de buurt van vergelijkbare omvang, leeftijd, kwaliteit en ligging. Het verschil dat overblijft, kan zo aan de certificering worden toegeschreven.

In de boeken van een eigenaar komt ze op drie plekken terug:

• Huur. De contracthuur per vierkante voet die een huurder wil betalen.
• Bezetting. Hoeveel van het gebouw verhuurd is. Daarom meten onderzoekers ook de effectieve huur: de huur gecorrigeerd voor leegstand.
• Waarde. De verkoopprijs of kapitaalwaarde die een belegger betaalt, waarin huur, bezetting en ingeschat risico samen zijn verwerkt.

De keerzijde heet vaak de brown discount: de prijskorting die een gebouw krijgt als het een certificering of label mist dat vergelijkbare gebouwen wel hebben. Het is hetzelfde verschil van de andere kant bekeken, en het telt mee wanneer u beslist of certificering een verbetering is of de verdediging van de waarde die u al hebt.

Wat laat het onderzoek zien over huur, bezetting en verkoopprijzen?

Het onderzoek laat op alle drie de maatstaven een premie zien, waarbij verkoopprijzen en kapitaalwaarden sterker bewegen dan huren. De cijfers verschillen per markt en methode. Lees elk cijfer daarom als een afzonderlijke bevinding, niet als één branchegemiddelde.

De meest geciteerde wetenschappelijke studie is Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings van Eichholtz, Kok en Quigley, in 2010 verschenen in de American Economic Review. De auteurs vergeleken Amerikaanse kantoren met een Energy Star- of LEED-beoordeling met controlegebouwen in de buurt, zo'n 10.000 gebouwen in totaal. Groen beoordeelde gebouwen haalden per vierkante voet ongeveer 3% hogere huren, de effectieve huren lagen ruim 6% hoger en de verkoopprijzen ongeveer 16% hoger. Hun resultaten wijzen er ook op dat de bezettingsgraad van groene gebouwen ongeveer 7% hoger lag dan die van vergelijkbare niet-groene gebouwen.

Onderzoek van makelaars wijst met recentere data dezelfde kant op. In The commercial case for sustainable buildings meldt JLL een gemiddelde huurpremie van 7,1% voor groen gecertificeerde klasse A-kantoren in acht grote markten in de VS en Canada, 9,9% in negen grote markten in Azië en 11,6% voor groen gecertificeerde kantoren in Londen. Wat waarde betreft, vond de JLL-analyse van januari 2023 van 592 kantoorbeleggingen in Central London tussen 2017 en 2021 dat kapitaalwaarden door BREEAM-certificering gemiddeld 20,6% hoger lagen.

Twee kanttekeningen houden deze cijfers bruikbaar. Ten eerste gebruikt de wetenschappelijke studie Amerikaanse data uit 2004 tot en met 2007, en de markt is sindsdien flink veranderd. Ten tweede gaan alle studies hier over kantoren. Pas een kantoorpremie niet toe op winkel-, logistiek- of woonvastgoed zonder eigen vergelijkingsobjecten.

Waarom bestaat de groene premie?

De premie heeft drie waarschijnlijke bronnen: gebruikers met klimaatdoelen, beleggers en financiers die op ESG selecteren, en lagere energiekosten. De bronnen in deze gids zetten cijfers bij de eerste en de derde, maar niet bij de tweede.

Vraag van gebruikers. Veel grote gebruikers hebben klimaatverplichtingen die ook de ruimte omvatten die ze huren. JLL meldt dat in New York 72% van de gehuurde oppervlakte van de 100 grootste gebruikers gekoppeld is aan een klimaatverplichting, en dat in Parijs 80% van de 100 grootste zakelijke gebruikers zich aan klimaatdoelen heeft verbonden. Een huurder met een klimaatdoel heeft een reden om ruimte te verkiezen die helpt dat doel te halen.

ESG-eisen. Beleggers rapporteren de prestaties van hun portefeuilles via benchmarks als GRESB, en bedrijven die onder rapportageregels als de CSRD vallen, rapporteren over hun milieu-impact. Een gecertificeerd gebouw geeft een belegger of financier iets concreets om over te rapporteren. Dat zou deels kunnen verklaren waarom kapitaalwaarden in de studies hierboven sterker bewegen dan huren, maar geen van die studies isoleert dit effect.

Exploitatiekosten. Eichholtz, Kok en Quigley stellen dat energie 30% van de exploitatiekosten van een doorsnee kantoorgebouw uitmaakt, de grootste en best beheersbare kostenpost. Ze vonden dat premies systematisch samenhingen met energiebesparende kenmerken. Bij de Energy Star-gebouwen in hun steekproef ging 10% minder energieverbruik op locatie of aan de bron samen met een 1,1% of 1,2% hogere marktwaarde, bovenop de gemiddelde labelpremie van 16%.

Halen zichtbare voorzieningen er meer van binnen dan onzichtbare verbeteringen?

Geen van de hier geciteerde studies meet dat afzonderlijk: ze koppelen een prijs aan certificering en vastgelegde energieprestaties, niet aan zichtbare voorzieningen zoals groene daken, tuinen of boerderijen op locatie. Geen ervan vergelijkt die voorzieningen met onzichtbare verbeteringen, zoals betere regeltechniek, isolatie of efficiënte installaties. We noemen dus geen cijfer.

Wat het bewijs wel zegt, is nuttiger dan ja of nee. Eichholtz, Kok en Quigley vonden dat een hogere energie-efficiëntie samengaat met hogere verkoopprijzen, bovenop de premie voor het label, en dat ook het ontastbare effect van het label zelf een rol kan spelen. De Londense analyse van JLL laat een vergelijkbare verdeling zien: naast de BREEAM-premie leverde elke stap vooruit op het EPC-energielabel van een gebouw een premie van 3,7% op. In beide studies was de energieprestatie die een prijs had, gemeten en vastgelegd: in Energy Star-gegevens of in een EPC-label.

Zichtbare voorzieningen werken via een andere hefboom. Een dakboerderij verlaagt geen energierekening, maar geeft een bezichtiging iets om te laten zien en huurders iets om te gebruiken. Meer daarover in onze gids over de stadsboerderij als huurdersvoorziening. Groen gaat bovendien in andere situaties samen met hogere vastgoedwaarden. Dat bewijs, en de grenzen ervan, bespreken we in verhogen stadsboerderijen de vastgoedwaarde. Voor een eigenaar betekent dat:

• Onzichtbare verbeteringen zijn terug te zien in energiedata en labels, en de studies koppelen die rechtstreeks aan waarde.
• Zichtbare voorzieningen geven een verhuurteam iets om te laten zien, maar geen van de hier geciteerde studies geeft ze een apart percentage.
• Het is geen of-of. Meerdere certificeringen kennen er punten voor toe: WELL voor voedselproductie op locatie, Fitwel voor tuinen, LEED en BOMA BEST voor groene daken. Een goed gedocumenteerde voorziening kan dus meetellen voor een certificering, niet alleen tijdens een bezichtiging. Zie welke certificeringskaders voor uw gebouw gelden.

Hoe onderbouwt u de premie van uw gebouw?

U onderbouwt uw premie door de prestaties erachter aan te tonen en vervolgens de verhuur- en waardecijfers bij te houden die laten zien dat de markt ervoor betaalt. Studies middelen over veel gebouwen; uw taxateur en uw koper kijken naar één.

1. Kies de kaders die passen. Locatie, type vastgoed, projectfase en wie het vraagt bepalen welke labels ertoe doen. Controleer eerst welke voor uw gebouw gelden voordat u budget vastlegt. Onze pagina Certificeringsrapporten stelt een paar vragen over uw gebouw en toont de rapporten die passen, zonder account.
2. Bouw een bewijsdossier, geen bewering. Een label wordt toegekend op basis van documenten. Zie wat er in een auditklaar certificeringsrapport staat en hoe certificeringsrapporten worden opgesteld en beoordeeld.
3. Bepaal wie het schrijft en hoeveel u nodig hebt. Vergelijk een indiening in eigen beheer met een adviseur, en kies tussen een bijdragerapport en de volledige scorecard.
4. Volg energie en labels elk jaar. Bij energieverbruik en energielabels koppelden de studies waarde aan prestatie. Houd die data dus doorlopend bij in plaats van ze vlak voor een verkoop te reconstrueren.
5. Volg de verhuur tegenover een vergelijkingsgroep. Leg behaalde huur, bezetting, verlengingen en leegstandsperiodes vast ten opzichte van vergelijkbare niet-gecertificeerde gebouwen in de buurt. Het is dezelfde vergelijking die de onderzoekers maakten.
6. Leg vast hoe voorzieningen worden gebruikt. Noteer bij een zichtbare voorziening zoals een boerderij op locatie de programmering, deelname en feedback van huurders. Een verhuurteam en een taxateur kunnen dat bewijs allebei gebruiken.

Leg dat dossier vóór een verkoop of herfinanciering voor aan uw taxateur en uw verhuurmakelaars, niet erna. Om te modelleren wat een voorziening aan inkomsten kan toevoegen, rekent ons ROI-model voor daktuinen bij bedrijfsgebouwen de cijfers door.

Ga dieper: verhogen stadsboerderijen de vastgoedwaarde, de investeringscase voor stadsboerderijen, het ROI-model voor bedrijven, wat een dakboerderij kost en de ROI van een stadsboerderij naast een dakterras of fitnessruimte.

Voor vastgoedeigenaren is een boerderij op locatie een zichtbare voorziening die ook bewijs voor certificering oplevert. Bekijk hoe MicroHabitat stadslandbouw in commercieel vastgoed runt op meer dan 250 stadsboerderijen in meer dan 20 steden.

Wilt u weten wat een boerderij op locatie aan het profiel van uw gebouw kan toevoegen? Plan een demo en we laten u zien welk bewijs ze oplevert voor uw certificeringen en uw verhuurteam.