La prime verte : ce que rapportent les immeubles durables

Réponse rapide : La prime verte en immobilier est le supplément de loyer, d'occupation ou de prix de vente qu'obtient un immeuble durable certifié par rapport à un immeuble conventionnel comparable. Les études de ce guide la situent entre environ 3 % et 11,6 % sur les loyers, et entre environ 16 % et 20,6 % sur les prix de vente et les valeurs en capital, selon le marché, l'année et la méthode. Une étude américaine a aussi constaté un taux d'occupation environ 7 % plus élevé. Ce sont des moyennes sur de nombreux immeubles, pas un chiffre sur lequel un immeuble donné peut compter.

Dans notre guide : Calculateur de ROI immobilier.

La prime verte en immobilier revient dès qu'un propriétaire envisage une certification, une rénovation énergétique ou un nouvel équipement. La question utile n'est pas de savoir si les immeubles durables rapportent davantage. C'est de savoir combien de plus, pourquoi, et quelle part de cette prime un immeuble donné peut réellement revendiquer. Si cet équipement est une ferme sur site, notre calculateur de ROI en estime le rendement.

Ce guide s'en tient aux données publiées : une étude évaluée par les pairs parue dans l'American Economic Review et deux publications de JLL Research. Chaque pourcentage ci-dessous provient de ces sources, et lorsque les données sont minces, nous le disons. Pour la dimension ESG, consultez notre guide de l'agriculture urbaine alignée ESG.

Sur cette page : Définition · Ce que montre la recherche · Pourquoi elle existe · Visible ou invisible · Documenter votre prime

Qu'est-ce que la prime verte ?

La prime verte est l'écart de loyer, d'occupation ou de prix entre un immeuble doté d'une certification de durabilité ou d'une cote énergétique reconnue et un immeuble comparable qui n'en a pas. Les chercheurs l'isolent en comparant des immeubles certifiés à des immeubles non certifiés voisins, de taille, d'âge, de qualité et d'emplacement semblables, afin que l'écart restant puisse être attribué à la certification.

Elle apparaît à trois endroits dans les comptes d'un propriétaire :

• Le loyer. Le loyer contractuel au pied carré qu'un locataire accepte de payer.
• L'occupation. La part de l'immeuble qui est louée. C'est pourquoi les chercheurs mesurent aussi le loyer effectif, c'est-à-dire le loyer ajusté en fonction de la vacance.
• La valeur. Le prix de vente ou la valeur en capital que paie un investisseur, qui intègre à la fois le loyer, l'occupation et le risque perçu.

Son image inversée est souvent appelée la décote brune : la baisse de prix que subit un immeuble privé d'une certification ou d'une cote que possèdent des immeubles comparables. C'est le même écart vu de l'autre côté, et il compte au moment de décider si la certification est une amélioration ou la défense de la valeur que vous détenez déjà.

Que montre la recherche sur les loyers, l'occupation et les prix de vente ?

La recherche montre une prime sur les trois mesures, les prix de vente et les valeurs en capital bougeant davantage que les loyers. Les chiffres varient selon le marché et la méthode : lisez chacun comme un résultat distinct plutôt que comme une moyenne unique du secteur.

L'étude universitaire la plus citée est celle d'Eichholtz, Kok et Quigley, Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings, publiée dans l'American Economic Review en 2010. Les auteurs ont comparé des bureaux américains cotés Energy Star et LEED à des immeubles témoins voisins, soit quelque 10 000 immeubles au total. Les immeubles cotés verts se louaient environ 3 % plus cher au pied carré, les loyers effectifs étaient plus de 6 % plus élevés et les prix de vente environ 16 % plus élevés. Leurs résultats suggèrent aussi que le taux d'occupation des immeubles verts était environ 7 % plus élevé que celui d'immeubles comparables non verts.

La recherche des courtiers va dans le même sens avec des données plus récentes. Dans The commercial case for sustainable buildings, JLL fait état d'une prime de loyer moyenne de 7,1 % pour les bureaux de classe A certifiés verts dans huit grands marchés américains et canadiens, de 9,9 % dans neuf grands marchés d'Asie et de 11,6 % pour les bureaux certifiés verts à Londres. Côté valeur, l'analyse de JLL publiée en janvier 2023, portant sur 592 transactions de bureaux dans le centre de Londres entre 2017 et 2021, a constaté que les valeurs en capital étaient en moyenne 20,6 % plus élevées grâce à la certification BREEAM.

Deux mises en garde gardent ces chiffres utiles. D'abord, l'étude universitaire repose sur des données américaines de 2004 à 2007, et le marché a beaucoup changé depuis. Ensuite, toutes ces études portent sur des bureaux. N'appliquez pas une prime de bureau à un actif commercial, industriel ou résidentiel sans comparables qui lui soient propres.

Pourquoi la prime verte existe-t-elle ?

La prime a trois sources probables : les occupants engagés sur le climat, les investisseurs et prêteurs qui filtrent selon des critères ESG, et la baisse des coûts énergétiques. Les sources de ce guide chiffrent la première et la troisième, mais pas la deuxième.

La demande des occupants. De nombreux grands occupants ont pris des engagements carbone qui couvrent les espaces qu'ils louent. JLL indique qu'à New York, 72 % de la surface louée par les 100 principaux occupants est liée à un engagement carbone, et qu'à Paris, 80 % des 100 principaux occupants d'entreprise ont pris des engagements carbone. Un locataire qui a une cible carbone a une raison de préférer un espace qui l'aide à l'atteindre.

Les exigences ESG. Les investisseurs rendent compte de la performance de leurs portefeuilles au moyen de référentiels comme GRESB, et les entreprises visées par des règles de divulgation comme la CSRD rendent compte de leur impact environnemental. Un immeuble certifié donne à un investisseur ou à un prêteur quelque chose de concret à déclarer. Cela pourrait expliquer en partie pourquoi les valeurs en capital bougent davantage que les loyers dans les études ci-dessus, mais aucune d'elles n'isole cet effet.

Les coûts d'exploitation. Eichholtz, Kok et Quigley notent que l'énergie représente 30 % des dépenses d'exploitation d'un immeuble de bureaux typique, soit le poste le plus important et le plus maîtrisable. Ils ont constaté que les primes étaient systématiquement liées aux caractéristiques d'économie d'énergie. Parmi les immeubles cotés Energy Star de leur échantillon, une réduction de 10 % de la consommation d'énergie sur site ou à la source était associée à une hausse de 1,1 % ou de 1,2 % de la valeur marchande, en plus de la prime moyenne de 16 % liée au label.

Les équipements visibles captent-ils une plus grande part que les améliorations invisibles ?

Aucune étude citée ici ne mesure cela séparément : elles chiffrent la certification et la performance énergétique consignée, pas les équipements visibles comme les toits verts, les jardins ou les fermes sur site. Aucune ne compare ces équipements aux améliorations invisibles, comme de meilleurs systèmes de contrôle, l'isolation ou des équipements efficaces. Nous n'avançons donc pas de chiffre.

Ce que disent les données est plus utile qu'un oui ou un non. Eichholtz, Kok et Quigley ont constaté qu'une meilleure efficacité énergétique est associée à des prix de vente plus élevés, au-delà de la prime payée pour le label, et que l'effet intangible du label lui-même pourrait aussi jouer. L'analyse londonienne de JLL montre une répartition semblable : en plus de la prime BREEAM, chaque échelon gagné sur la cote énergétique EPC d'un immeuble s'accompagnait d'une prime de 3,7 %. Dans les deux études, la performance énergétique qui avait un prix avait été mesurée et consignée, dans les données Energy Star ou dans une cote EPC.

Les équipements visibles agissent sur un autre levier. Une ferme sur toit ne réduit pas la facture d'énergie, mais elle donne à une visite de location quelque chose à montrer et aux locataires quelque chose à utiliser. Notre guide sur la ferme urbaine comme commodité pour locataires détaille cet aspect. Les espaces verts sont aussi associés à une valeur immobilière plus élevée dans d'autres contextes. Nous présentons ces données, et leurs limites, dans les fermes urbaines augmentent-elles la valeur immobilière. Voici ce que cela signifie pour un propriétaire d'actifs :

• Les améliorations invisibles apparaissent dans les données énergétiques et les cotes, et les études relient directement celles-ci à la valeur.
• Les équipements visibles donnent à une équipe de location quelque chose à montrer, mais aucune étude citée ici ne leur attribue un pourcentage distinct.
• Ils ne sont pas en concurrence. Plusieurs certifications leur accordent des points : WELL pour la production alimentaire sur site, Fitwel pour les jardins, LEED et BOMA BEST pour les toits verts. Un équipement bien documenté peut donc compter pour une certification, et pas seulement lors d'une visite de location. Voyez quels référentiels de certification s'appliquent à votre immeuble.

Comment documenter la prime de votre immeuble ?

Vous documentez votre prime en prouvant la performance qui la sous-tend, puis en suivant les indicateurs de location et de valeur qui montrent que le marché la paie. Les études font la moyenne de nombreux immeubles ; votre évaluateur et votre acheteur n'en regarderont qu'un seul.

1. Choisissez les référentiels adaptés. L'emplacement, le type d'actif, l'étape du projet et l'identité du demandeur déterminent les cotes qui comptent. Vérifiez d'abord lesquelles s'appliquent à votre immeuble avant d'engager un budget. Notre page Rapports de certification pose quelques questions sur votre immeuble et indique les rapports adaptés, sans création de compte.
2. Constituez un dossier de preuves, pas une affirmation. Une cote est attribuée sur la base de documents. Voyez ce que contient un rapport de certification prêt pour l'audit et comment les rapports de certification sont rédigés et révisés.
3. Décidez qui le rédige et de quoi vous avez besoin. Comparez une soumission à l'interne et le recours à un consultant, et choisissez entre un rapport de contribution et le tableau de bord complet.
4. Suivez l'énergie et les cotes chaque année. C'est sur la consommation et les cotes énergétiques que les études ont lié la valeur à la performance : gardez ces données en continu plutôt que de les reconstituer avant une vente.
5. Suivez la location par rapport à un groupe de comparaison. Consignez le loyer obtenu, l'occupation, les renouvellements et les périodes d'inoccupation par rapport à des immeubles non certifiés semblables à proximité. C'est la même comparaison que celle des chercheurs.
6. Consignez l'utilisation des équipements. Pour un élément visible comme une ferme sur site, notez la programmation, la participation et les commentaires des locataires. Une équipe de location comme un évaluateur peuvent utiliser ces preuves.

Présentez ce dossier à votre évaluateur et à vos courtiers en location avant une vente ou un refinancement, pas après. Pour modéliser ce qu'un équipement pourrait ajouter aux revenus, notre modèle de rendement d'un jardin sur toit pour les immeubles d'entreprise détaille les chiffres.

Allez plus loin : les fermes urbaines augmentent-elles la valeur immobilière, l'argument d'investissement pour les fermes urbaines, le modèle de ROI pour les entreprises, ce que coûte une ferme sur toit et le ROI d'une ferme urbaine face à une terrasse sur toit ou à une salle de sport.

Pour les propriétaires d'actifs, une ferme sur site est un équipement visible qui produit aussi des preuves pour la certification. Découvrez comment MicroHabitat pratique l'agriculture urbaine dans l'immobilier commercial dans plus de 250 fermes urbaines et plus de 20 villes.

Vous voulez savoir ce qu'une ferme sur site pourrait apporter au dossier de votre immeuble ? Réservez une démo et nous vous présenterons les preuves qu'elle produit pour vos certifications et votre équipe de location.