La prima verde: cuánto más rinden los edificios sostenibles

Respuesta rápida: La prima verde inmobiliaria es la renta, la ocupación o el precio de venta adicional que obtiene un edificio sostenible certificado frente a uno convencional comparable. Los estudios de esta guía la sitúan entre alrededor del 3 % y el 11,6 % en rentas, y entre alrededor del 16 % y el 20,6 % en precios de venta y valores de capital, según el mercado, el año y el método. Un estudio estadounidense halló además una tasa de ocupación alrededor de un 7 % más alta. Son medias de muchos edificios, no una cifra con la que pueda contar un edificio concreto.

Parte de nuestra guía: Calculadora de ROI inmobiliario.

La prima verde inmobiliaria surge cada vez que un propietario sopesa una certificación, una rehabilitación energética o una nueva mejora. La pregunta útil no es si los edificios sostenibles rinden más. Es cuánto más, por qué y qué parte de esa prima puede reclamar realmente un edificio concreto. Si esa mejora es un huerto in situ, nuestra calculadora de ROI estima su rendimiento.

Esta guía se ciñe a la evidencia publicada: un estudio revisado por pares en la American Economic Review y dos publicaciones de JLL Research. Cada porcentaje que sigue procede de esas fuentes, y donde la evidencia es escasa lo decimos. Para el panorama ESG, consulte nuestra guía de agricultura urbana alineada con los criterios ESG.

En esta página: Qué es · Qué muestra la investigación · Por qué existe · Visible o invisible · Documentar su prima

¿Qué es la prima verde?

La prima verde es la diferencia de renta, ocupación o precio entre un edificio con una certificación de sostenibilidad o una calificación energética reconocida y otro comparable que no la tiene. Los investigadores la aíslan comparando edificios certificados con edificios cercanos sin certificar de tamaño, antigüedad, calidad y ubicación similares, de modo que la diferencia restante pueda atribuirse a la certificación.

Aparece en tres lugares de las cuentas de un propietario:

• Renta. La renta contractual por pie cuadrado que un inquilino acepta pagar.
• Ocupación. Qué parte del edificio está alquilada. Por eso los investigadores miden también la renta efectiva, es decir, la renta ajustada por desocupación.
• Valor. El precio de venta o valor de capital que paga un inversor, en el que se reflejan a la vez la renta, la ocupación y el riesgo percibido.

Su reverso se suele llamar descuento marrón: la rebaja de precio que sufre un edificio al que le falta una certificación o calificación que sí tienen edificios comparables. Es la misma diferencia vista desde el otro lado, y cuenta cuando decide si la certificación es una mejora o la defensa del valor que ya tiene.

¿Qué muestra la investigación sobre rentas, ocupación y precios de venta?

La investigación muestra una prima en las tres medidas, con precios de venta y valores de capital que se mueven más que las rentas. Las cifras varían según el mercado y el método, así que lea cada una como un hallazgo propio y no como una media única del sector.

El estudio académico más citado es Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings, de Eichholtz, Kok y Quigley, publicado en la American Economic Review en 2010. Los autores compararon oficinas estadounidenses con calificación Energy Star y LEED con edificios de control cercanos, unos 10.000 edificios en total. Los edificios con calificación verde se alquilaban alrededor de un 3 % más caro por pie cuadrado, las rentas efectivas eran más de un 6 % más altas y los precios de venta alrededor de un 16 % más altos. Sus resultados sugieren además que la tasa de ocupación de los edificios verdes era alrededor de un 7 % más alta que la de edificios comparables no verdes.

La investigación de las consultoras apunta en la misma dirección con datos más recientes. En The commercial case for sustainable buildings, JLL informa de una prima media de renta del 7,1 % para oficinas de clase A con certificación verde en ocho grandes mercados de EE. UU. y Canadá, del 9,9 % en nueve grandes mercados de Asia y del 11,6 % para oficinas con certificación verde en Londres. En cuanto al valor, el análisis de JLL de enero de 2023 sobre 592 operaciones de inversión en oficinas del centro de Londres entre 2017 y 2021 halló que los valores de capital eran de media un 20,6 % más altos gracias a la certificación BREEAM.

Dos advertencias mantienen útiles estas cifras. Primero, el estudio académico usa datos estadounidenses de 2004 a 2007, y el mercado ha cambiado mucho desde entonces. Segundo, todos los estudios citados se refieren a oficinas. No traslade una prima de oficinas a un activo comercial, logístico o residencial sin comparables propios.

¿Por qué existe la prima verde?

La prima tiene tres fuentes probables: los ocupantes con compromisos climáticos, los inversores y financiadores que filtran según criterios ESG, y el menor coste energético. Las fuentes de esta guía ponen cifras a la primera y a la tercera, pero no a la segunda.

La demanda de los ocupantes. Muchos grandes ocupantes tienen compromisos de carbono que abarcan el espacio que alquilan. JLL informa de que en Nueva York el 72 % de la superficie alquilada por los 100 mayores ocupantes está ligada a un compromiso de carbono, y de que en París el 80 % de los 100 mayores ocupantes corporativos ha suscrito compromisos de carbono. Un inquilino con un objetivo de carbono tiene un motivo para preferir un espacio que le ayude a cumplirlo.

Las exigencias ESG. Los inversores informan del rendimiento de sus carteras mediante índices de referencia como GRESB, y las empresas sujetas a normas de divulgación como la CSRD informan de su impacto ambiental. Un edificio certificado da a un inversor o a un financiador algo concreto de lo que informar. Eso podría explicar en parte por qué los valores de capital se mueven más que las rentas en los estudios anteriores, pero ninguno de ellos aísla este efecto.

Los costes operativos. Eichholtz, Kok y Quigley señalan que la energía supone el 30 % de los gastos operativos de un edificio de oficinas típico, la partida más grande y más gestionable. Encontraron que las primas estaban sistemáticamente relacionadas con las características de ahorro energético. Entre los edificios con calificación Energy Star de su muestra, una reducción del 10 % del consumo de energía en el emplazamiento o en origen se asociaba a un aumento del valor de mercado del 1,1 % o del 1,2 %, además de la prima media del 16 % por la calificación.

¿Captan más prima las mejoras visibles que las invisibles?

Ninguno de los estudios citados aquí lo mide por separado: ponen precio a la certificación y al rendimiento energético registrado, no a mejoras visibles como cubiertas verdes, jardines o huertos in situ. Ninguno compara esas mejoras con las invisibles, como mejores sistemas de control, aislamiento o equipos eficientes, así que no damos una cifra.

Lo que sí dice la evidencia es más útil que un sí o un no. Eichholtz, Kok y Quigley hallaron que una mayor eficiencia energética se asocia a precios de venta más altos, más allá de la prima pagada por la calificación, y que el efecto intangible de la propia calificación también podría influir. El análisis de JLL en Londres muestra un reparto parecido: además de la prima BREEAM, cada escalón de mejora en la calificación energética EPC de un edificio venía acompañado de una prima del 3,7 %. En ambos estudios, el rendimiento energético que tenía precio se había medido y registrado: en los datos de Energy Star o en una calificación EPC.

Las mejoras visibles actúan sobre otra palanca. Un huerto en la azotea no reduce la factura energética, pero da a una visita comercial algo que enseñar y a los inquilinos algo que usar. Nuestra guía sobre la granja urbana como amenidad para inquilinos desarrolla ese punto. Las zonas verdes, además, se asocian a valores inmobiliarios más altos en otros contextos. Repasamos esa evidencia, y sus límites, en ¿las granjas urbanas aumentan el valor inmobiliario?. Para un propietario, esto significa:

• Las mejoras invisibles se reflejan en los datos energéticos y las calificaciones, y los estudios los vinculan directamente con el valor.
• Las mejoras visibles dan a un equipo comercial algo que enseñar, pero ninguno de los estudios citados les asigna un porcentaje propio.
• No compiten entre sí. Varias certificaciones les otorgan puntos: WELL por la producción de alimentos in situ, Fitwel por los jardines, y LEED y BOMA BEST por las cubiertas verdes. Una mejora bien documentada puede, por tanto, contar para una certificación y no solo en una visita. Consulte qué marcos de certificación se aplican a su edificio.

¿Cómo documentar la prima de su edificio?

La prima se documenta demostrando el rendimiento que la sostiene y siguiendo después las métricas de alquiler y de valor que muestran que el mercado la paga. Los estudios promedian muchos edificios; su tasador y su comprador solo mirarán uno.

1. Elija los marcos adecuados. La ubicación, el tipo de activo, la fase del proyecto y quién lo pide determinan qué calificaciones importan. Compruebe primero cuáles se aplican a su edificio antes de comprometer presupuesto. Nuestra página Informes de certificación hace unas pocas preguntas sobre su edificio y muestra los informes que encajan, sin necesidad de cuenta.
2. Construya un expediente de pruebas, no una afirmación. Una calificación se otorga sobre documentos. Consulte qué contiene un informe de certificación listo para auditoría y cómo se redactan y revisan los informes de certificación.
3. Decida quién lo redacta y cuánto necesita. Compare una presentación interna con un consultor, y elija entre un informe de contribución y el cuadro completo.
4. Siga la energía y las calificaciones cada año. Es en el consumo y las calificaciones energéticas donde los estudios vincularon el valor al rendimiento, así que mantenga esos datos al día en lugar de reconstruirlos antes de una venta.
5. Siga el alquiler frente a un grupo de comparación. Registre la renta obtenida, la ocupación, las renovaciones y los periodos de desocupación frente a edificios similares sin certificar cercanos. Es la misma comparación que hicieron los investigadores.
6. Registre el uso de las mejoras. Para un elemento visible como un huerto in situ, anote la programación, la participación y los comentarios de los inquilinos. Tanto un equipo comercial como un tasador pueden usar esa evidencia.

Presente ese expediente a su tasador y a sus agentes de alquiler antes de una venta o refinanciación, no después. Para modelizar lo que una mejora podría añadir a los ingresos, nuestro modelo de ROI de jardines en azotea para edificios corporativos recorre las cifras.

Profundice: ¿las granjas urbanas aumentan el valor inmobiliario?, el argumento de inversión en granjas urbanas, el modelo de ROI para empresas, cuánto cuesta un huerto en la azotea y el ROI de una granja urbana frente a una terraza o un gimnasio.

Para los propietarios, un huerto in situ es una mejora visible que además genera pruebas para la certificación. Descubra cómo MicroHabitat gestiona la agricultura urbana en el sector inmobiliario comercial en más de 250 granjas urbanas y más de 20 ciudades.

¿Quiere saber qué podría aportar un huerto in situ al perfil de su edificio? Reserve una demo y le mostraremos las pruebas que genera para sus certificaciones y su equipo comercial.