Servizi per uffici 2027: cosa usano davvero gli inquilini

Risposta rapida: I servizi negli edifici per uffici su cui gli inquilini contano di più sono quelli che si adattano a una normale giornata di lavoro: arrivare all'edificio, mangiare, uscire all'aperto e incontrare i colleghi. Nel sondaggio 2025 di CBRE tra gli occupanti, il 53% degli intervistati ha dichiarato che rifiuterebbe un edificio senza accesso ai trasporti pubblici, il 52% uno senza parcheggio e circa il 40% uno senza offerta di cibo e bevande. Gli spazi esterni o le terrazze sono stati la caratteristica d'esperienza più citata nelle trattative sul canone, al 44%, davanti alle palestre al 32%. Una fattoria urbana rientra in questo livello all'aperto e porta con sé un proprio programma settimanale. Restano vuoti i servizi che servono un piccolo gruppo, copiano ciò che la strada offre già o non hanno nessuno che li gestisca.

Parte della nostra guida: La fattoria urbana come servizio per gli inquilini: guida.

Nel 2027 i servizi negli edifici per uffici si giudicano con un solo criterio: le persone li usano in una normale giornata di lavoro? Questa guida ordina i più comuni in base all'uso, partendo da sondaggi tra gli occupanti e da ricerche sugli spazi sfitti anziché dall'effetto brochure. Mostra poi dove si inserisce una fattoria urbana e cosa è meglio evitare. Per il quadro completo su una fattoria nella vostra proprietà, consultate la nostra guida alla fattoria urbana come servizio per gli inquilini.

In questa pagina: Cosa si usa · La classifica 2027 · Perché restano vuoti · Dove sta una fattoria · Cosa evitare · Testare la domanda

Quali servizi negli edifici per uffici usano davvero gli inquilini?

Gli inquilini contano soprattutto sui servizi che rendono più semplice una normale giornata in ufficio: trasporti pubblici e parcheggio per arrivare, cibo per affrontare la giornata, spazi esterni per una pausa e sale comuni per incontrarsi. È la tendenza più chiara delle ricerche recenti tra gli occupanti.

Le prove recenti più solide arrivano dagli occupanti stessi. Il 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey di CBRE riguarda aziende negli Stati Uniti, in Canada e in America Latina. Ha chiesto quale mancanza porterebbe a rifiutare un edificio. Più della metà ha indicato l'accesso ai trasporti pubblici (53%) o il parcheggio (52%). Circa il 40% rifiuterebbe un edificio senza offerta di cibo e bevande.

Lo stesso sondaggio ha chiesto quali caratteristiche d'esperienza influenzano le trattative sul canone. Gli spazi esterni o le terrazze erano in testa con il 44%, seguiti dagli spazi comuni dell'edificio con il 42% e dalle palestre con il 32%. Inoltre, il 43% ha dichiarato che le caratteristiche e la gestione sostenibili dell'edificio influenzerebbero le trattative sul canone.

I lavoratori d'ufficio vanno nella stessa direzione. Per il Global Workplace Survey 2026 Gensler ha intervistato tra luglio e settembre 2025 16.459 impiegati a tempo pieno in 16 paesi. Pensando al luogo di lavoro del futuro, hanno messo costantemente al primo posto il benessere e l'accesso alla natura, compresi gli spazi esterni e la luce naturale.

Un'avvertenza prima di classificare qualsiasi cosa. I sondaggi dicono cosa pesano gli occupanti quando scelgono un edificio, non quante persone varcano una certa porta ogni settimana. Considerate la classifica qui sotto un punto di partenza, poi confrontatela con i vostri conteggi.

Come si classificano i servizi negli edifici per uffici nel 2027?

Ordinati in base all'uso quotidiano, i servizi per uffici si dividono in quattro livelli: le basi di ogni giorno, i richiami settimanali, i servizi per alcune persone ogni tanto e quelli da evitare. La figura e la tabella qui sotto collocano le opzioni più comuni, sulla base della nostra lettura dei sondaggi tra gli occupanti e dei dati sugli spazi sfitti citati in questa guida.

Spiccano due cose. Il primo livello non è affascinante: si tratta di arrivare e di pranzare. E nel livello intermedio funzionano meglio i servizi che danno un motivo per tornare, che sia una vista, un evento o un raccolto.

Perché alcuni servizi per uffici restano vuoti?

I servizi per uffici restano vuoti quando servono solo un piccolo gruppo, copiano ciò che il quartiere offre già o aprono senza che nessuno sia incaricato di gestirli. Arredi migliori non risolvono nulla, perché in ogni caso il servizio non corrisponde al modo in cui le persone passano la giornata.

I dati sugli spazi sfitti aggiungono una cautela: un servizio, da solo, non riempie un edificio. In Do Amenities, Building Age, and Floor Plans Affect Office Vacancy Rates? (marzo 2025) la Federal Reserve Bank di Chicago ha analizzato i dati CoStar sugli uffici statunitensi. Sia prima sia dopo l'inizio della pandemia, gli uffici con palestra interna avevano un tasso di sfitto più alto del mercato degli uffici nel suo complesso. La sua conclusione: il parcheggio gratuito e una costruzione più recente sembrano avere l'impatto maggiore sui tassi di sfitto, mentre palestre o asili nido interni non cambiano le carte in tavola quando si tratta di riempire gli uffici.

Lo studio confronta tassi di sfitto senza dimostrare un rapporto di causa ed effetto, quindi non rende la palestra una cattiva idea. Significa che il fascino di un servizio durante una visita commerciale non equivale alla sua capacità di attirare persone in un martedì qualsiasi. Tre schemi meritano una verifica:

• Servono un gruppo ristretto. Una palestra serve soprattutto chi si allena già al lavoro. Tutti gli altri ci passano davanti.
• Copiano la strada. Un bar nella hall in un isolato con dieci bar, o una palestra accanto a una palestra commerciale, compete con opzioni che le persone usano già.
• Nessuno li gestisce. Una lounge o una terrazza sul tetto senza eventi, senza prenotazioni e senza un responsabile non ha nulla per far tornare le persone dopo la settimana d'apertura.

Il rovescio della medaglia è l'opportunità. Un servizio con un programma, un pubblico chiaro e qualcosa di nuovo ogni settimana continua a meritarsi il proprio spazio.

Dove si inserisce una fattoria urbana tra i servizi per uffici?

Una fattoria urbana si inserisce nel livello settimanale, accanto agli spazi esterni e alle terrazze, e porta ciò che manca alla maggior parte dei servizi: un programma che cambia ogni settimana. Trasforma un tetto o una terrazza in un luogo dove le persone vanno, e dà loro un motivo per tornarci.

Conta perché gli spazi esterni sono la caratteristica d'esperienza che gli occupanti citano di più nelle trattative sul canone, e i lavoratori continuano a chiedere accesso alla natura. Una fattoria risponde a entrambe le esigenze sullo stesso tetto. Un agricoltore urbano professionista la pianta, la cura e la raccoglie secondo un calendario fisso, così lo spazio cambia aspetto a maggio, luglio e settembre. Gli inquilini possono partecipare alle giornate di raccolta, ai laboratori e alle visite in pausa pranzo, e vedere i prodotti condivisi nell'edificio o donati. Nelle 250+ fattorie urbane di MicroHabitat in 20+ città, la rete collabora con 35+ banche alimentari e ha donato 59.400 lbs di prodotti.

Tre scelte pratiche decidono se una fattoria viene usata:

• Collocatela dove le persone sono già. Una terrazza accanto al piano dei servizi è più facile da raggiungere di un tetto a cui si arriva da una scala di servizio.
• Riempite il calendario prima della prima piantina. Giornate di raccolta, laboratori e visite trasformano un tetto coltivato in un'abitudine settimanale. Il nostro calendario degli eventi stagione per stagione ne propone uno.
• Pensate all'inverno. Le fattorie all'aperto seguono la stagione di crescita. Una fattoria indoor mantiene vivo il programma tutto l'anno.

Una fattoria lavora anche oltre la visita. Offre al team marketing nuove foto e nuove storie ogni settimana, la materia prima per promuovere un edificio sostenibile, e tiene registrazioni datate utili alla rendicontazione di sostenibilità. Per vedere come una fattoria si confronta con una terrazza sul tetto e una palestra per costo, uso e valore ESG, consultate il nostro confronto del ROI dei servizi. Per i dati sul valore dell'immobile, scoprite se le fattorie urbane aumentano il valore immobiliare.

Quali servizi per uffici è meglio non aggiungere?

Evitate di aggiungere servizi che nessuno gestirà, che copiano ciò che gli inquilini raggiungono già a piedi o che occupano superficie affittabile per un piccolo gruppo di utenti. Lo stesso budget rende di più nei livelli che le persone usano davvero.

• Spazi vetrina senza programma. Sale giochi, studi per podcast e lounge a tema sono fotogenici all'inaugurazione. Senza eventi o prenotazioni, dopo la prima visita nulla fa tornare le persone.
• Doppioni del quartiere. Mappate prima ciò che si trova a breve distanza a piedi. Se l'isolato offre già buon cibo e una palestra, investite in ciò che manca, come uno spazio esterno.
• Stanze di nicchia su superficie affittabile. Una stanza che serve qualche decina di persone a settimana deve giustificare il canone che quello spazio potrebbe rendere.
• Servizi con un budget di realizzazione ma senza budget di gestione. Una terrazza o un orto che nessuno cura peggiora a ogni stagione, e gli inquilini se ne accorgono.
• Tutto ciò che non potete contare. Se non c'è modo di registrare visite, prenotazioni o iscrizioni, non saprete se funziona, e nemmeno i vostri inquilini.

Prima vengono le basi. Nell'analisi della Fed di Chicago, il parcheggio gratuito e una costruzione più recente sembravano contare più di palestre o asili nido interni per riempire gli spazi: sistemate accesso e cibo prima di aggiungere la prossima stanza.

Come scoprire quali servizi useranno i vostri inquilini?

Per scoprire quali servizi useranno i vostri inquilini, contate ciò che usano oggi, chiedetelo direttamente a loro e testate un nuovo servizio con un programma prima di impegnare capitale. Una stagione di dati vostri vale più di qualsiasi sondaggio nazionale.

1. Contate l'uso attuale. Raccogliete i dati di controllo accessi, prenotazioni e iscrizioni agli eventi per ogni servizio esistente per almeno una stagione intera.
2. Chiedete agli inquilini della loro giornata. Intervistate office manager e dipendenti su come arrivano, dove mangiano e dove fanno una pausa.
3. Mappate l'isolato. Elencate cibo, palestre e spazi esterni a breve distanza a piedi, e cancellate i servizi che la strada offre già.
4. Testate con un programma. Lanciate il nuovo servizio con un calendario, per esempio una stagione della fattoria con laboratori mensili, e contate la partecipazione sempre allo stesso modo.
5. Riportate l'uso. Condividete i numeri con gli inquilini e inseriteli nei materiali di locazione. Un servizio visibilmente usato è più facile da promuovere e più facile da mettere al centro dei rinnovi.

È la programmazione che fa crescere i numeri dopo il lancio. Le nostre idee per il coinvolgimento degli inquilini presentano dodici programmi che creano comunità negli immobili commerciali, e le nostre strategie di fidelizzazione degli inquilini mostrano come i servizi usati alimentano i rinnovi.

Approfondisci: la guida completa alla fattoria urbana come servizio per gli inquilini, il confronto del ROI dei servizi, idee per il coinvolgimento degli inquilini, strategie di fidelizzazione degli inquilini, e come MyUrbanFarm sostiene il coinvolgimento degli inquilini.

Per i team immobiliari, le fattorie in loco sono una leva concreta per l'agricoltura urbana nel settore immobiliare commerciale.

State pianificando il mix di servizi del vostro edificio? Prenotate una demo e vi mostreremo dove una fattoria urbana si inserisce nel vostro tetto, tra i vostri inquilini e nel vostro calendario di eventi.